Immobilien als Kapitalanlage: Der ehrliche Leitfaden für Angestellte

Es ist Sonntagabend, die Kinder schlafen, und Sie sitzen mit dem Laptop auf dem Sofa. Auf dem Bildschirm eine Zweizimmerwohnung, 64 Quadratmeter, 289.000 Euro, 890 Euro Kaltmiete. Sie rechnen ein bisschen, googeln „Mietrendite“, landen in einem Forum, in dem jemand schreibt: „Finger weg, das Hausgeld frisst alles.“ Sie klappen den Laptop zu. Auf die Frage Ihrer Frau, ob sich das lohnt, sagen Sie: „Nein.“ Ehrlich gesagt wissen Sie es nicht. Sie wissen nur, dass Sie es nicht beurteilen können.

Wenn Ihnen diese Szene bekannt vorkommt, sind Sie hier richtig. Dieser Leitfaden ist für Angestellte geschrieben, die gut verdienen, jeden Monat spüren, wie viel Lohnsteuer vom Gehalt abgeht, und seit Jahren wissen, dass sie „eigentlich mal was mit Immobilien machen sollten“. Er ist nicht für Leute geschrieben, die in zwölf Monaten finanziell frei sein wollen. So etwas verspreche ich nicht, weil es nicht seriös ist.

Was Sie hier bekommen: eine nüchterne Antwort auf die Frage, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2026 noch lohnt, die Zahlen, die Sie bei jeder Wohnung kennen müssen, eine verständliche Erklärung der Steuerwirkung, die wichtigsten Punkte zur Finanzierung neben dem Eigenheim und eine ehrliche Liste der Risiken samt Gegenmitteln. Mit einem durchgerechneten Beispiel, das nicht schöngerechnet ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine vermietete Wohnung baut Vermögen vor allem auf zwei Wegen auf: Der Mieter zahlt einen großen Teil Ihres Kredits ab, und die Steuerwirkung senkt Ihren monatlichen Eigenaufwand. Die Wertsteigerung ist ein Bonus, kein Plan.
• Bei Zinsen um 4 % trägt sich kaum eine Wohnung vom ersten Tag an komplett selbst. Entscheidend ist, wie viel Sie monatlich zuzahlen und wie viel davon als Tilgung in Ihr eigenes Vermögen fließt.
• Die wichtigsten Kennzahlen sind Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite und der Cashflow nach Steuern. Die Bruttomietrendite aus dem Exposé ist nur der Anfang.
• Steuervorteile sind nie der Grund für einen Kauf. Eine Wohnung muss wegen Lage, Preis und Miete passen.
• Bevor Sie unterschreiben, gehört jede Wohnung durch einen Belastungstest: Leerstand, höhere Zinsen, Sonderumlage, stagnierende Miete.

Was eine Kapitalanlage-Immobilie ist – und was nicht

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Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Immobilie, die Sie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten, um damit langfristig Vermögen aufzubauen. In der Praxis ist das für die meisten Angestellten eine Eigentumswohnung mit ein bis drei Zimmern. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeflächen oder Ferienwohnungen gehören auch dazu, sind für den Einstieg aber meist zu groß, zu aufwendig oder zu speziell.

Wichtig ist der Unterschied zum Eigenheim. Ihr eigenes Haus ist zunächst einmal ein Ort zum Wohnen. Sie zahlen den Kredit selbst ab, und jede Reparatur geht von Ihrem Nettogehalt. Das ist sinnvoll, weil Sie im Alter mietfrei wohnen, aber es bringt Ihnen keine laufenden Einnahmen. Bei einer vermieteten Wohnung ist es umgekehrt: Der Mieter zahlt jeden Monat Miete, und damit wird ein großer Teil des Kredits bedient. Die Zinsen und viele Kosten dürfen Sie zudem steuerlich geltend machen, was beim selbst genutzten Haus nicht geht.

Viele meiner Gesprächspartner sagen am Anfang: „Wir haben ja schon ein Haus, das reicht an Immobilie.“ Das klingt vernünftig, verwechselt aber zwei Dinge. Das Eigenheim ist Wohnkostenvorsorge. Die Kapitalanlage ist Einkommensvorsorge. Beides kann sich gut ergänzen.

Was eine Kapitalanlage-Immobilie nicht ist:

• Kein Sparbuch. Sie können nicht schnell an das Geld heran. Wer kauft, sollte mit mindestens 15 Jahren planen.
• Kein Steuersparmodell. Wer eine Wohnung nur kauft, weil der Verkäufer mit Steuerersparnis wirbt, kauft oft zu teuer. Die Steuer ist ein Verstärker für eine gute Wohnung, kein Rettungsring für eine schlechte.
• Keine zweite Baustelle, wenn man es richtig aufsetzt. Mit einer guten Verwaltung bekommen Sie im Idealfall wenige Mails im Jahr. Dazu weiter unten mehr.

Welche Arten von Anlageimmobilien es gibt

Für Angestellte ist die vermietete Eigentumswohnung in einer Stadt mit stabiler Nachfrage fast immer der vernünftigste erste Schritt. Sie ist überschaubar, gut finanzierbar und lässt sich später gut verkaufen, falls es nötig wird. Wenn Sie wissen wollen, wie sich die Direktanlage von Fonds, Aktien oder Crowdinvesting unterscheidet, lesen Sie den Vergleich In Immobilien investieren: Die Wege im Überblick.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2026 noch?

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Das ist die Frage, die am häufigsten gestellt wird, und die ehrliche Antwort lautet: Das hängt nicht vom Markt ab, sondern von der einzelnen Wohnung und von Ihrer Situation. Das klingt nach Ausweichen, ist aber der Kern der Sache. Schauen wir uns an, warum.

Die Ausgangslage Ende 2026

Die Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung liegen Ende Oktober 2026 bei rund 4,1 bis 4,4 %. Das ist deutlich mehr als in den Jahren bis 2021, als man unter 1 % finanzieren konnte, aber ungefähr das Niveau, das über die letzten Jahrzehnte normal war. Die Kaufpreise sind seit 2022 in vielen Regionen gesunken oder stagniert, die Mieten sind weiter gestiegen, weil zu wenig gebaut wird.

Für Sie heißt das: Die Rechnung ist härter geworden als vor fünf Jahren, aber sie ist nicht unmöglich. Sie müssen nur genauer hinschauen. Die Zeiten, in denen man fast jede Wohnung kaufen konnte und es irgendwie aufging, sind vorbei. Das ist eher eine gute Nachricht für vorsichtige Käufer, denn wer genau rechnet, hat heute weniger Konkurrenz von Leuten, die blind kaufen.

Die vier Quellen, aus denen eine Kapitalanlage Vermögen aufbaut

Eine vermietete Wohnung arbeitet auf vier Wegen für Sie. Wer nur auf die Mietrendite schaut, übersieht drei davon.

1. Die Miete. Sie deckt Zinsen, Kosten und einen Teil der Tilgung. Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, desto weniger müssen Sie zuschießen.
2. Die Tilgung durch den Mieter. Jeder Euro, den Sie vom Kredit abzahlen, ist Ihr eigenes Vermögen. Der Mieter finanziert einen großen Teil davon. Nach 20 bis 25 Jahren gehört Ihnen eine Wohnung, die Sie nur zu einem Bruchteil aus eigener Tasche bezahlt haben.
3. Die Steuerwirkung. Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten senken Ihr zu versteuerndes Einkommen, solange die Wohnung rechnerisch einen Verlust macht. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 bis 42 % kommt ein spürbarer Teil Ihrer Zuzahlung über die Steuererklärung zurück.
4. Die Wertentwicklung. Steigen Preise in der Lage langfristig mit der Inflation, wächst Ihr Vermögen zusätzlich. Weil Sie mit Kredit gekauft haben, wirkt die Wertsteigerung auf den ganzen Kaufpreis, nicht nur auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Darauf verlassen sollten Sie sich trotzdem nicht. In seriösen Rechnungen wird sie vorsichtig angesetzt.

Die ehrliche Antwort in einem Satz

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn der Kaufpreis zur Miete passt, die Lage auch in 20 Jahren noch gefragt ist, Sie den monatlichen Eigenaufwand auch im schlechten Fall stemmen können und Sie mindestens 15 Jahre Zeit haben. Fehlt einer dieser vier Punkte, lohnt sie sich in der Regel nicht.

Ein Rechenbeispiel, ohne Schönfärberei

Nehmen wir die Wohnung vom Anfang. Sie liegt in einer bayerischen Großstadt, 64 Quadratmeter, 289.000 Euro Kaufpreis, 890 Euro Kaltmiete. Der Käufer bringt 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital mit, finanziert den Rest einschließlich Nebenkosten mit 4,1 % Zins und 2 % Tilgung und ist zusammen mit seiner Frau veranlagt (zu versteuerndes Einkommen 95.000 Euro).

Auf den ersten Blick ist das ernüchternd: 530 Euro im Monat zahlen Sie dazu. Das ist genau der Moment, in dem die meisten den Laptop zuklappen. Aber schauen Sie auf die zweite Zeile von unten: Von den 530 Euro fließen 477 Euro in die Tilgung. Das ist kein verlorenes Geld, sondern Ihr Vermögen, das wächst. Die echten Kosten, also das, was Sie wirklich „verbrauchen“, liegen im ersten Jahr bei rund 53 Euro im Monat.

Ob das für Sie passt, ist eine Budgetfrage: Können Sie 530 Euro monatlich dauerhaft entbehren, auch wenn mal etwas schiefläuft? Wenn ja, sieht die Rechnung nach 20 Jahren so aus (mit 1,5 % Mietsteigerung und vorsichtigen 1 % Wertsteigerung pro Jahr): Die Wohnung ist rund 353.000 Euro wert, die Restschuld beträgt rund 114.000 Euro. Ihr Nettovermögen in dieser Wohnung liegt damit bei knapp 239.000 Euro. Eingezahlt haben Sie über die Jahre etwa 131.000 Euro Zuzahlungen plus 28.900 Euro Eigenkapital. Unterm Strich bleibt ein Vermögenszuwachs von rund 79.000 Euro, und das bei einer Wohnung, die mit einem Kaufpreisfaktor von 27 eher teuer ist.

Zum Vergleich: Dieselbe Rechnung mit einer Wohnung in einer Universitäts- oder Pendlerstadt (62 m², 210.000 Euro, 780 Euro Kaltmiete, Faktor 22) ergibt einen Eigenaufwand nach Steuern von rund 334 Euro im Monat. Bei einer Wohnung in einer gefragten Mittelstadt mit Faktor 20 sind es rund 226 Euro. Der Kaufpreisfaktor entscheidet also mehr als jede andere Zahl darüber, wie stark Sie belastet werden.

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Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?

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Für wen eine Kapitalanlage-Immobilie passt – und für wen nicht

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Nicht jeder sollte eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Das sage ich auch in Erstgesprächen, und es ist mir lieber, jemand geht ohne Kauf, als dass er sich übernimmt.

Gute Voraussetzungen

• Ein stabiles Einkommen. Als Angestellter mit unbefristetem Vertrag haben Sie bei der Bank einen Vorteil, den viele Selbstständige nicht haben. Ein Haushaltsnettoeinkommen ab etwa 3.000 Euro ist eine sinnvolle Untergrenze, besser sind 4.000 bis 5.000 Euro.
• Ein Puffer, der nicht in die Wohnung fließt. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten als Notgroschen auf dem Tagesgeld bleiben, zusätzlich zum Eigenkapital für den Kauf.
• Ein Anlagehorizont von mindestens 15 Jahren. Kaufnebenkosten von 7 bis 15 % müssen sich erst verdienen. Wer nach fünf Jahren verkauft, verliert meist Geld.
• Ein Grenzsteuersatz ab etwa 30 %. Je höher Ihr Steuersatz, desto stärker wirkt die Steuerersparnis in den ersten Jahren.
• Eine Partnerin oder ein Partner, die mitziehen. Bei einem sechsstelligen Kredit unterschreiben in der Regel beide. Ohne gemeinsames Verständnis wird jede Sonderumlage zur Beziehungsfrage.

Schlechte Voraussetzungen

• Ihr Job ist akut gefährdet oder Sie sind in der Probezeit.
• Sie haben Konsumkredite oder einen Dispo, den Sie regelmäßig nutzen.
• Der monatliche Eigenaufwand würde Ihren Haushalt so eng machen, dass Urlaub oder ein neues Auto zum Problem werden.
• Sie wollen die Wohnung in wenigen Jahren wieder verkaufen.
• Sie erwarten, dass die Wohnung ab dem ersten Monat Geld abwirft.

Eine einfache Faustregel, die sich bewährt hat: Der monatliche Eigenaufwand nach Steuern sollte unter 5 % Ihres Haushaltsnettos liegen, damit es entspannt bleibt. Zwischen 5 und 12 % geht es, wenn der Belastungstest bestanden ist. Darüber sollten Sie sehr genau hinschauen. Im Beispiel oben liegt der Eigenaufwand bei einem Haushaltsnetto von 5.850 Euro bei gut 9 %. Das ist machbar, aber kein Selbstläufer.

Die Zahlen, die Sie bei jeder Wohnung kennen müssen

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Sie müssen kein Immobilienprofi werden, um eine Wohnung zu beurteilen. Aber Sie brauchen ein festes Prüfschema, damit Sie nicht in jedem Exposé neu anfangen. Diese sieben Zahlen reichen für die erste Einschätzung.

1. Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung bezahlen.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (Kaltmiete × 12)

Im Beispiel: 289.000 ÷ 10.680 = 27,1. Sie zahlen also gut 27 Jahresmieten. Als grobe Orientierung gilt: Unter 20 ist für eine ordentliche Lage günstig, 20 bis 25 ist üblich, über 27 wird es in den meisten Regionen schwer, ohne hohe Zuzahlung auszukommen. In München oder Teilen von Hamburg liegen die Faktoren oft über 30, in vielen ostdeutschen Mittelstädten unter 20. Ein niedriger Faktor allein ist aber kein Qualitätsmerkmal: In schrumpfenden Regionen ist er niedrig, weil das Risiko hoch ist.

2. Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors und steht in fast jedem Exposé.

Bruttomietrendite = (Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100

Im Beispiel: 10.680 ÷ 289.000 × 100 = 3,7 %. Die Zahl ist nützlich für den schnellen Vergleich zweier Wohnungen, aber sie verschweigt alle Kosten.

3. Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und macht den größten Unterschied:

Für Notar und Grundbuch rechnen Sie mit rund 2 %. Die Maklerprovision liegt beim Kauf einer Wohnung häufig bei 3,57 % für den Käufer (einschließlich Mehrwertsteuer). Bei einem Kauf direkt vom Bauträger fällt sie meist weg. Zusammen kommen Sie also auf etwa 5,5 % (Bayern, ohne Makler) bis gut 12 % (Nordrhein-Westfalen, mit Makler). Im Beispiel sind es 26.212 Euro.

Diese Nebenkosten finanzieren Banken nur ungern mit. Ein solides Konzept bringt sie aus Eigenkapital auf. Dazu mehr im Abschnitt zur Finanzierung.

4. Hausgeld – und welcher Teil davon an Ihnen hängen bleibt

Als Eigentümer einer Wohnung zahlen Sie jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin stecken Kosten, die Sie über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben dürfen, und Kosten, die Sie selbst tragen.

Als Faustwert sind 25 bis 35 % des Hausgelds nicht umlagefähig. Genau lässt es sich aus der letzten Jahresabrechnung der Gemeinschaft ablesen, die Sie vor dem Kauf immer anfordern sollten. Der Satz aus dem Forum, „das Hausgeld frisst die ganze Miete“, stimmt übrigens fast nie: Der größte Teil des Hausgelds wird an den Mieter weitergegeben. Teuer wird es, wenn die Rücklage der Gemeinschaft zu niedrig ist und eine Sonderumlage droht.

5. Nettomietrendite

Die Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die Sie selbst tragen, und bezieht die Miete auf die gesamte Investition einschließlich Nebenkosten.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Im Beispiel: (10.680 − 1.008 − 214) ÷ 315.212 × 100 = 3,0 %. Aus 3,7 % brutto werden also 3,0 % netto. Dieser Abstand ist der Grund, warum Sie nie nur auf die Zahl im Exposé schauen sollten. Mehr zu den Formeln und weiteren Beispielen finden Sie im Ratgeber Mietrendite berechnen.

6. Cashflow vor und nach Steuern

Der Cashflow ist die wichtigste Zahl für Ihren Alltag: Wie viel Geld kommt jeden Monat herein oder geht hinaus? Vor Steuern ziehen Sie von der Kaltmiete Zinsen, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten, Ihre eigene Rücklage und den Puffer für Mietausfall ab. Nach Steuern kommt die Steuerersparnis (oder Steuerlast) hinzu, umgerechnet auf den Monat. Wie das im Detail funktioniert, steht im nächsten Abschnitt.

7. Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite misst, wie sich das Geld verzinst, das Sie selbst einsetzen. Weil Sie mit viel Fremdkapital kaufen, kann sie deutlich höher liegen als die Mietrendite – vorausgesetzt, die Wohnung entwickelt sich ordentlich. Für die Kaufentscheidung ist sie weniger wichtig als der Cashflow, weil sie stark von Annahmen zur Wertsteigerung abhängt.

Ihr Prüfschema auf einen Blick

Steuern: Was bei einer vermieteten Wohnung wirklich wirkt

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Kaum ein Thema wird so oft falsch erklärt wie die Steuer bei Immobilien. Die einen versprechen „Tausende Euro Steuern sparen“, die anderen halten alles für ein Steuersparmodell. Die Wahrheit liegt dazwischen und ist eigentlich gut zu verstehen.

Das Grundprinzip

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Davon dürfen Sie alle Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Das Ergebnis wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert. Ist es negativ, also ein rechnerischer Verlust, senkt es Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Einkommensteuer. Das Finanzamt erstattet Ihnen dann einen Teil der Lohnsteuer, die Ihr Arbeitgeber schon abgeführt hat.

Was Sie abziehen dürfen

• Schuldzinsen für den Kredit, mit dem Sie die Wohnung gekauft haben
• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises und die anteiligen Nebenkosten
• Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Kontoführung
• Reparaturen und Erhaltungsaufwand, sobald sie tatsächlich bezahlt werden
• Finanzierungsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Schätzkosten
• Fahrtkosten, Porto, Telefon, Steuerberatung, soweit sie die Vermietung betreffen

Was Sie nicht abziehen dürfen

• Die Tilgung. Das ist der häufigste Irrtum. Die Tilgung ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe. Sie mindert Ihre Steuer nicht.
• Den Grundstücksanteil des Kaufpreises. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nicht abgeschrieben.
• Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Sie wird erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Reparatur ausgibt.

Die Abschreibung im Überblick

Die Abschreibung (AfA) verteilt die Kosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer. Sie ist der Posten, der in den ersten Jahren den größten Unterschied macht, weil Sie ihn absetzen, ohne dass Geld fließt.

Im Beispiel (Baujahr in den 1980er-Jahren) setzt der Käufer 75 % der Gesamtinvestition als Gebäudeanteil an und schreibt jährlich 2 % ab: 4.728 Euro. Wie die neuen Neubau-Abschreibungen funktionieren und wann sie sich lohnen, erklärt der Ratgeber Degressive AfA für Wohngebäude.

Ein Hinweis aus der Praxis: Das Finanzamt prüft die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück. In teuren Lagen ist der Bodenanteil hoch, und dann fällt auch die Abschreibung niedriger aus. Wer im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung vereinbart oder ein Gutachten vorlegt, steht besser da. Das gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

Wie viel Steuer Sie im Beispiel sparen

Im ersten Jahr stehen 10.680 Euro Mieteinnahmen gegen 11.739 Euro Zinsen, 4.728 Euro Abschreibung und 1.008 Euro nicht umlagefähige Kosten. Das rechnerische Ergebnis ist ein Verlust von 6.795 Euro. Bei einem gemeinsam veranlagten Paar mit 95.000 Euro zu versteuerndem Einkommen sinkt die Einkommensteuer dadurch um 2.288 Euro im Jahr, also um rund 191 Euro im Monat. Mit Kirchensteuer wäre es etwas mehr, bei höherem Einkommen deutlich mehr.

Wichtig für die Planung: Der Steuervorteil wird mit der Zeit kleiner. Die Zinsen sinken, weil Sie tilgen, und die Miete steigt. Irgendwann macht die Wohnung steuerlich einen Gewinn, den Sie versteuern. Das ist kein Problem, sondern genau das Ziel: Dann bringt sie Ihnen Geld.

Zwei Regeln, die Sie kennen sollten

• Die 15-%-Grenze: Geben Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudeanteils für Renovierungen aus (ohne Mehrwertsteuer), dürfen Sie diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern müssen sie über die Nutzungsdauer abschreiben. Wer eine renovierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte das mit dem Steuerberater planen.
• Die Zehnjahresfrist: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb von zehn Jahren müssen Sie ihn versteuern.

Wie Sie die Steuer gezielt als Angestellter nutzen, ohne in die Falle eines Steuersparmodells zu tappen, lesen Sie ausführlich im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Finanzierung als Angestellter: Wie die Bank rechnet

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Als Angestellter haben Sie bei der Finanzierung einer Kapitalanlage einen Vorteil, den Sie unbedingt nutzen sollten: Banken mögen regelmäßige Gehaltseingänge. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag mit gutem Einkommen ist für eine Bank die beste Sicherheit nach dem Grundbuch. Dieser Vorteil ist nicht ewig da. Mit jedem Lebensjahr wird die mögliche Laufzeit kürzer, und wer erst mit 55 anfängt, muss deutlich schneller tilgen als jemand mit 41.

Die Haushaltsrechnung der Bank

Die Bank prüft vor allem, ob Ihr Haushalt die zusätzliche Rate auch dann trägt, wenn die Miete einmal ausfällt. Dafür stellt sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber:

• Einnahmen: Nettogehälter, Kindergeld und die künftige Miete. Die Miete wird meist nur zu 70 bis 80 % angesetzt, weil die Bank Leerstand und Kosten einkalkuliert.
• Ausgaben: eine Pauschale für die Lebenshaltung je Person, die Rate Ihres Eigenheims, Versicherungen, Leasing, laufende Kredite und die neue Rate.

Was übrig bleibt, muss positiv sein, mit einem gewissen Sicherheitsabstand. Gerade bei Eigenheimbesitzern ist das oft der entscheidende Punkt. Wie Banken die zweite Finanzierung neben dem Eigenheim bewerten, welche Rolle eine auslaufende Zinsbindung spielt und wie Sie Ihr Haus als zusätzliche Sicherheit nutzen können, steht im Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Die gängige Empfehlung lautet: Bringen Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld auf. Dann finanziert die Bank den Kaufpreis, also genau den Wert, der im Grundbuch steht. Das verbessert Ihre Konditionen deutlich. Eine Vollfinanzierung einschließlich Nebenkosten ist bei sehr guter Bonität möglich, kostet aber höhere Zinsen und erhöht Ihren monatlichen Eigenaufwand.

Mehr Eigenkapital ist nicht automatisch besser. Jeder Euro, den Sie einbringen, senkt zwar die Rate, steckt aber fest und fehlt Ihnen als Puffer. Im Beispiel von oben senkt eine Verdoppelung des Eigenkapitals auf 20 % den Eigenaufwand nach Steuern von 530 auf 416 Euro im Monat. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was das Geld auf dem Tagesgeld oder im ETF sonst bringt und wie wichtig Ihnen der Puffer ist.

Tilgung und Zinsbindung

• Tilgung: Viele Kapitalanleger wählen 1 bis 2 % anfängliche Tilgung. Niedrige Tilgung entlastet den monatlichen Cashflow, verlängert aber die Laufzeit. Achten Sie darauf, dass der Kredit spätestens bei Rentenbeginn weitgehend abbezahlt ist, wenn Sie die Wohnung als Altersvorsorge sehen.
• Zinsbindung: Zehn Jahre sind der übliche Kompromiss. Ende Oktober 2026 sind zehn Jahre sogar etwas günstiger als fünf Jahre. Planen Sie für die Zeit danach immer mit einem höheren Zins. Im Belastungstest weiter unten rechnen wir mit 2 Prozentpunkten mehr.
• Sondertilgung: Eine kostenlose Sondertilgung von 5 % pro Jahr gibt Ihnen Spielraum, etwa wenn ein Bonus kommt oder ein Bausparvertrag frei wird.

Die Unterlagen, die Sie vorbereiten sollten

Banken wollen in der Regel die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den letzten Einkommensteuerbescheid, eine Übersicht über Vermögen und bestehende Kredite, den Kontoauszug Ihres Eigenheimdarlehens, das Exposé, den Mietvertrag, die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, den Wirtschaftsplan, Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis. Wer das vollständig und sortiert mitbringt, wird anders behandelt als jemand, der nachreichen muss. Das Gefühl, als Bittsteller vor der Bank zu sitzen, verschwindet, wenn Sie vorbereitet sind und mehrere Angebote vergleichen.

Lage, Objekt, Gemeinschaft: So prüfen Sie eine Anlagewohnung

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Die Zahlen sagen Ihnen, ob eine Wohnung zum Preis passt. Ob sie auch in 20 Jahren noch passt, entscheidet die Lage, der Zustand des Hauses und die Eigentümergemeinschaft.

Die Lage: Makro und Mikro

Bei der Makrolage geht es um die Stadt oder Region. Prüfen Sie diese Punkte:

• Wächst oder schrumpft die Bevölkerung? Die Bevölkerungsvorausberechnungen der statistischen Landesämter sind frei zugänglich.
• Gibt es mehrere große Arbeitgeber aus verschiedenen Branchen, oder hängt die Stadt an einem einzigen Werk?
• Gibt es eine Hochschule, ein Krankenhaus, Behörden? Das sorgt für stabile Mietnachfrage.
• Wie hat sich die Miete in den letzten zehn Jahren entwickelt?

Bei der Mikrolage geht es um die Straße und das Viertel: Wie weit ist es zur Haltestelle, zum Supermarkt, zur Schule? Ist die Straße laut? Wie wirkt das Viertel abends? Eine durchschnittliche Wohnung in einer guten Mikrolage vermietet sich fast immer leichter als eine schöne Wohnung an einer Hauptverkehrsstraße.

Viele Angestellte zögern, eine Wohnung in einer Stadt zu kaufen, die sie nicht kennen. Das ist verständlich, aber oft unbegründet. Wer in einer teuren Region wohnt, findet vor Ort kaum Wohnungen, die sich rechnen. Eine Universitäts- oder Pendlerstadt zwei Stunden entfernt kann die bessere Wahl sein, wenn die Verwaltung vor Ort gut ist und Sie die Lage einmal selbst angeschaut haben.

Das Haus und die Wohnung

• Baujahr und Zustand: Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert? Steht davon in den nächsten Jahren etwas an?
• Energieausweis: Eine schlechte Effizienzklasse bedeutet höhere Nebenkosten für den Mieter und mittelfristig Modernisierungsbedarf. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das bisherige Heizungsgesetz ersetzt. Die Pflicht zu 65 % erneuerbarer Energie beim Heizungstausch ist entfallen, dafür müssen neue fossile Heizungen ab 2029 schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe nutzen. Für Vermieter wichtig: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen sollen sie sich ab 2028 stärker an den Heizkosten beteiligen. Fragen Sie nach Alter und Art der Heizung.
• Grundriss: Zwei Zimmer mit Balkon und separater Küche oder offener Küche vermieten sich in fast jeder Stadt. Gefangene Zimmer, fensterlose Bäder oder ungewöhnliche Schnitte verlängern die Mietersuche.

Die Eigentümergemeinschaft: Hier verstecken sich die teuersten Überraschungen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, kaufen Sie auch einen Anteil an einer Gemeinschaft. Die Unterlagen dieser Gemeinschaft sagen oft mehr über das Risiko aus als die Wohnung selbst. Fordern Sie vor dem Kauf an:

• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Hier steht, welche Reparaturen diskutiert, verschoben oder beschlossen wurden. Steht dreimal „Dachsanierung wird vertagt“ darin, wissen Sie, was kommt.
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung. Daraus ergeben sich Hausgeld, nicht umlagefähiger Anteil und Höhe der Rücklage.
• Vermögensbericht der Gemeinschaft mit dem Stand der Erhaltungsrücklage.
• Teilungserklärung mit Sondernutzungsrechten (Stellplatz, Garten, Keller) und Regeln zur Vermietung.
• Beschluss-Sammlung, falls vorhanden.

Eine Faustregel: Bei älteren Häusern sollte die Erhaltungsrücklage mindestens 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen, eher mehr. Ist sie fast leer, droht eine Sonderumlage, die Sie aus eigener Tasche zahlen.

Der Mietvertrag

Bei einer vermieteten Wohnung kaufen Sie den Mieter mit. Prüfen Sie:

• Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel? Eine Miete deutlich über dem Mietspiegel ist ein Risiko: Zieht der Mieter aus, bekommen Sie sie möglicherweise nicht wieder.
• Gilt die Mietpreisbremse? Sie ist bis Ende 2029 verlängert und gilt in den Gebieten, die das Bundesland als angespannt festgelegt hat. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
• Gibt es eine Staffel- oder Indexmiete? Wann war die letzte Erhöhung?
• Zahlt der Mieter pünktlich? Lassen Sie sich das vom Verkäufer bestätigen.

Neubau, Bestand oder Denkmal?

Für den Einstieg ist eine gut geprüfte Bestandswohnung oft die solidere Wahl, weil Sie Miete, Gemeinschaft und Zustand kennen. Ein Neubau kann sich lohnen, wenn der Preis pro Quadratmeter nicht übertrieben ist und die erhöhte Abschreibung genutzt werden kann. Entscheidend ist immer der Preis, nicht die Bauart.

Wo Sie passende Anlagewohnungen finden

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Gute Anlagewohnungen stehen selten mit der Überschrift „Kapitalanlage“ im Netz. Oft ist es genau umgekehrt: Wohnungen, die ausdrücklich als Kapitalanlage beworben werden, sind häufig teurer, weil der Anbieter mit Rendite und Steuer argumentiert. Diese Quellen kommen infrage:

• Immobilienportale: Die größte Auswahl, aber auch die meiste Konkurrenz. Hilfreich ist ein Suchauftrag mit klaren Filtern: Ort, Preis bis zu einem bestimmten Betrag, „vermietet“, Wohnfläche 45 bis 75 Quadratmeter. So bekommen Sie neue Angebote sofort und sind schneller als andere.
• Örtliche Makler: Viele Wohnungen werden zuerst an bekannte Käufer angeboten, bevor sie online gehen. Wer sich bei zwei, drei Maklern in der Zielstadt als ernsthafter Käufer mit Finanzierungsbestätigung vorstellt, bekommt solche Angebote eher.
• Verwaltungen: WEG-Verwaltungen wissen oft als Erste, wer in einer Gemeinschaft verkaufen will.
• Bauträger: Bei Neubauten kaufen Sie direkt, meist ohne Maklerprovision. Hier ist die Preisprüfung besonders wichtig.
• Zwangsversteigerungen: Mitunter günstiger, aber nichts für den Einstieg. Sie können die Wohnung oft nicht von innen besichtigen und müssen die Finanzierung vorab vollständig stehen haben.

Unabhängig von der Quelle gilt: Filtern Sie streng. Rechnen Sie jede Wohnung zuerst in zwei Minuten grob durch (Faktor, Preis pro Quadratmeter, Miete pro Quadratmeter). Nur Wohnungen, die diesen ersten Filter bestehen, verdienen eine Besichtigung und die Anforderung der Unterlagen. Das spart Ihnen viele Sonntagabende.

Der Kaufprozess: Vom Angebot bis zum Notar

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Viele Angestellte unterschätzen nicht den Preis, sondern den Ablauf. Wer weiß, was wann passiert, behält die Ruhe und lässt sich nicht hetzen.

1. Kaufabsicht erklären: Wenn die Zahlen passen und die Unterlagen in Ordnung sind, bieten Sie schriftlich beim Verkäufer oder Makler an. Ein Angebot ist noch nicht verbindlich. Verbindlich wird ein Immobilienkauf in Deutschland erst beim Notar.
2. Finanzierung fest machen: Mit dem Exposé und den Unterlagen holen Sie verbindliche Darlehensangebote ein. Unterschreiben Sie den Darlehensvertrag erst, wenn klar ist, dass der Kauf zustande kommt, oder vereinbaren Sie mit der Bank eine entsprechende Regelung.
3. Kaufvertragsentwurf prüfen: Der Notar verschickt einen Entwurf. Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, muss Ihnen der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit. Achten Sie auf die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, die mitverkauften Gegenstände (zum Beispiel eine Einbauküche), die Übernahme des Mietvertrags und darauf, ab wann Miete und Hausgeld auf Sie übergehen.
4. Notartermin: Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Stellen Sie Fragen, auch wenn sie Ihnen banal vorkommen. Im selben Termin wird meist auch die Grundschuld für die Bank bestellt.
5. Auflassungsvormerkung und Kaufpreiszahlung: Der Notar sichert Ihren Anspruch im Grundbuch und teilt Ihnen mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Vorher zahlen Sie nichts.
6. Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt den Bescheid, meist wenige Wochen nach dem Termin. Erst wenn sie bezahlt ist, kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen.
7. Übergabe: Ab dem vereinbarten Stichtag stehen Ihnen Miete und Pflichten zu. Informieren Sie den Mieter schriftlich über das neue Konto, übergeben Sie alles an die Mietverwaltung und melden Sie sich bei der WEG-Verwaltung als neuer Eigentümer.

Vom ersten Angebot bis zur Übergabe vergehen bei einer Bestandswohnung typischerweise zwei bis drei Monate. Wer Ihnen erzählt, dass Sie innerhalb von 48 Stunden entscheiden müssen, will Ihnen etwas verkaufen und nicht Sie beraten.

Die 9 teuersten Fehler beim Kauf einer Anlagewohnung

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Aus vielen Gesprächen mit Angestellten, die gekauft haben oder kurz davor standen, sind das die Fehler, die am meisten Geld kosten.

1. Nur auf die Bruttomietrendite schauen. Sie sagt nichts über Hausgeld, Rücklage, Leerstand und Finanzierung. Entscheidend ist der Cashflow nach Steuern.
2. Wegen der Steuer kaufen. Wenn der Verkäufer vor allem über Steuerersparnis spricht und kaum über Lage und Miete, ist der Preis meist zu hoch.
3. Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft nicht lesen. Die Sonderumlage für die Fassade steht oft schon seit Jahren in den Protokollen.
4. Eine Miete über dem Mietspiegel als sicher annehmen. Beim nächsten Mieterwechsel kann sie deutlich sinken.
5. Keine eigene Rücklage bilden. Wer jeden Euro in den Kauf steckt, gerät bei der ersten kaputten Heizung in der Wohnung unter Druck.
6. Den Zins nach der Zinsbindung nicht einplanen. In zehn Jahren kann der Zins höher oder niedriger sein. Ihre Rechnung muss beides aushalten.
7. In einer Lage kaufen, die nur heute gut ist. Eine neue Fabrik oder ein Boom kann vorbei sein. Achten Sie auf breite, langfristige Nachfrage.
8. Unter Zeitdruck unterschreiben. „Nur noch zwei Einheiten verfügbar“ ist ein Verkaufstrick, kein Argument. Eine gute Wohnung hält einer Prüfung von zwei Wochen stand.
9. Allein entscheiden, obwohl die Familie mithaftet. Wer die Partnerin oder den Partner erst beim Notar einbindet, riskiert Streit bei der ersten Überraschung.

Fehlervermeider-Check

Die 9 teuersten Fehler beim Kauf einer Anlagewohnung

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Eine Checkliste für Exposé, Besichtigung und WEG-Unterlagen. Zum Ausdrucken und Abhaken, damit Sie bei der nächsten Wohnung wissen, worauf Sie achten müssen.

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Risiken und wie Sie sie beherrschen

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Jede Kapitalanlage hat Risiken. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Kauf liegt nicht darin, dass es keine Risiken gibt, sondern darin, dass man sie vorher kennt und einplant.

Der Belastungstest: Was, wenn es schlecht läuft?

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie vier Szenarien durchrechnen. So wird aus dem nächtlichen Kopfkino eine Zahl, mit der Sie umgehen können. Für die Beispielwohnung sehen sie so aus:

Keines dieser Szenarien ist angenehm. Aber jedes davon ist mit einer ausreichenden Rücklage und einem realistischen Budget beherrschbar. Gefährlich wird es nur, wenn zwei Dinge gleichzeitig passieren und kein Puffer da ist. Genau deshalb gehört eine eigene Rücklage für die Wohnung zu jedem soliden Konzept, sinnvoll sind 3.000 bis 5.000 Euro pro Wohnung zusätzlich zum privaten Notgroschen.

Die übrigen Risiken im Überblick

• Mietausfall und schwierige Mieter: Eine sorgfältige Mieterauswahl mit Selbstauskunft, Einkommensnachweis und Vorvermieterbescheinigung senkt das Risiko deutlich. Eine Mietausfallversicherung kann zusätzlich absichern. Mietnomaden sind selten, aber teuer. Gegen sie hilft vor allem die Auswahl.
• Jobverlust: Prüfen Sie, ob Sie die Rate auch mit Arbeitslosengeld und dem Einkommen Ihrer Partnerin einige Monate tragen könnten. Die Miete läuft in dieser Zeit weiter, das ist der Unterschied zu einem Konsumkredit.
• Fallende Preise: Solange Sie nicht verkaufen müssen, ist ein vorübergehender Wertverlust auf dem Papier kein Verlust in der Kasse. Wer langfristig hält und die Rate tragen kann, sitzt Schwächephasen aus.
• Neue Gesetze: Mietrecht, Energievorgaben und Steuerregeln ändern sich. Das lässt sich nicht verhindern, aber begrenzen: Häuser mit ordentlichem energetischem Zustand und Mieten im Rahmen des Mietspiegels sind von Verschärfungen am wenigsten betroffen.
• Klumpenrisiko: Mit Eigenheim und Kapitalanlage steckt ein großer Teil Ihres Vermögens in Immobilien. Das ist vertretbar, wenn die Kapitalanlage in einer anderen Region liegt als Ihr Haus und Sie daneben weiter liquide anlegen.

Verwaltung: Wie die Kapitalanlage keine zweite Baustelle wird

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Die größte Sorge vieler Angestellter ist nicht das Geld, sondern die Zeit. Niemand will um 22 Uhr angerufen werden, weil die Heizung nicht anspringt, oder samstags Besichtigungen machen, statt am Fußballplatz zu stehen. Die gute Nachricht: Das müssen Sie auch nicht.

Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Arten von Verwaltung:

• Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung) kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum: Dach, Treppenhaus, Heizungsanlage, Versicherungen, Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung. Sie ist in jeder Gemeinschaft vorhanden und im Hausgeld enthalten.
• Die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) kümmert sich um Ihre Wohnung und Ihren Mieter: Mieteingang, Nebenkostenabrechnung, Mahnungen, Reparaturen in der Wohnung, Mieterwechsel, Mieterhöhungen. Sie beauftragen sie separat. Die Kosten liegen meist bei 25 bis 40 Euro pro Monat zuzüglich Mehrwertsteuer und sind steuerlich absetzbar.

Mit einer guten Mietverwaltung sieht Ihr Jahr als Vermieter etwa so aus: Sie bekommen jeden Monat die Miete, einmal im Jahr die Unterlagen für die Steuererklärung, eine Einladung zur Eigentümerversammlung (an der die Verwaltung auf Wunsch für Sie teilnimmt) und hin und wieder eine Mail, wenn eine Entscheidung ansteht. Den Rest erledigen andere. Achten Sie bei der Auswahl auf Erreichbarkeit, nachvollziehbare Berichte und Referenzen. Eine Verwaltung, die nicht zurückruft, ist teurer als jede Gebühr.

Kapitalanlage als Paar entscheiden

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Bei einem Kredit über 250.000 Euro entscheidet selten einer allein, und das ist gut so. Oft ist es aber so, dass einer der beiden sich seit Jahren mit dem Thema beschäftigt und der andere eher skeptisch ist. Der Satz „Ich muss das erst mit meiner Frau besprechen“ ist dann nicht nur eine Höflichkeit, sondern der eigentliche Engpass.

Was in solchen Gesprächen fast nie hilft, sind Renditeversprechen. Wer vorsichtig ist, will nicht hören, wie viel es bringen könnte, sondern was im schlimmsten Fall passiert. Deshalb sind diese drei Dinge die beste Grundlage für ein gemeinsames Gespräch:

• Eine Zahl in Euro, nicht in Prozent: „Die Wohnung kostet uns nach Steuern 530 Euro im Monat, davon gehen 477 Euro in die Tilgung.“ Das ist greifbar.
• Der Belastungstest auf einem Blatt: Was kostet uns ein Leerstand, ein höherer Zins, eine Sonderumlage? Und woher nehmen wir das Geld dann?
• Eine klare Grenze: Bis zu welchem monatlichen Betrag sind wir beide entspannt, und ab wann nicht mehr? Eine Wohnung, die diese Grenze im Belastungstest überschreitet, wird nicht gekauft.

Sinnvoll ist es, das Erstgespräch mit einem Berater gleich zu zweit zu führen. Dann hören beide dieselben Antworten, und die Fragen der Skeptikerin oder des Skeptikers kommen auf den Tisch, bevor ein Kaufvertrag im Raum steht. Oft stellt sich dabei heraus, dass die Vorsicht des einen und der Antrieb des anderen zusammen genau die richtige Mischung sind.

Von der ersten Wohnung zum Plan

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Viele denken bei der Kapitalanlage nur an die erste Wohnung. Sinnvoller ist es, gleich in einem größeren Bild zu denken: Wo wollen Sie in 15 oder 20 Jahren stehen?

Ein typischer Fahrplan für Angestellte um die 40 sieht so aus:

1. Jahr 1: erste Wohnung kaufen, Verwaltung einrichten, Rücklage aufbauen.
2. Jahr 3 bis 5: Wenn die erste Wohnung stabil läuft, das Einkommen gestiegen ist und neues Eigenkapital angespart wurde, folgt Wohnung zwei, idealerweise in einer anderen Stadt.
3. Jahr 6 bis 10: gegebenenfalls Wohnung drei, oder stattdessen schnelleres Tilgen der vorhandenen Kredite.
4. Ab Jahr 15: Die ersten Kredite sind weitgehend abbezahlt, die Mieten fließen größtenteils als Einnahme.
5. Rentenbeginn: Zwei bis drei überwiegend schuldenfreie Wohnungen ergänzen die gesetzliche Rente spürbar.

Ob das zwei oder drei Wohnungen sind, entscheidet Ihr Budget, nicht ein Ziel aus dem Internet. Wie so ein Plan konkret aussieht und wie Eigenkapital und Bonität mitwachsen, erklärt der Ratgeber Vermögensaufbau mit Immobilien. Was eine abbezahlte Wohnung im Ruhestand tatsächlich bringt, steht im Ratgeber Immobilie als Altersvorsorge.

Schritt für Schritt zur ersten Anlagewohnung

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1. Ausgangslage klären: Haushaltsnetto, Ausgaben, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Was darf die Wohnung Sie monatlich höchstens kosten?
2. Budget festlegen: Wie viel Eigenkapital setzen Sie ein, wie viel bleibt als Puffer?
3. Bei der Bank vorfühlen: Wie viel würde Ihnen eine Bank zusätzlich finanzieren?
4. Objekte suchen und filtern: Nur Wohnungen anschauen, deren Faktor und Lage grundsätzlich passen.
5. Durchrechnen: Cashflow nach Steuern und Belastungstest für jede Wohnung, die in die engere Wahl kommt.
6. Prüfen: Besichtigung, Unterlagen der Gemeinschaft, Mietvertrag, Energieausweis.
7. Finanzieren und kaufen: Angebote vergleichen, Kaufvertragsentwurf prüfen lassen, Notartermin, Übergabe an die Verwaltung.

Jeder dieser Schritte ist ausführlich mit Checklisten im Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger beschrieben.

Fünf Gedanken, die Sie seit Jahren vom Anfangen abhalten

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Die meisten Angestellten, mit denen ich spreche, scheitern nicht an fehlendem Geld oder fehlendem Wissen. Sie scheitern an ein paar Sätzen, die sie sich selbst immer wieder sagen. Jeder davon klingt vernünftig. Zusammen sorgen sie dafür, dass jahrelang nichts passiert.

„Ich muss erst noch mehr wissen.“ Wer beruflich gewohnt ist, Fehler vorher zu finden, will auch hier alles verstanden haben, bevor er handelt. Das Problem: Ab einem gewissen Punkt macht mehr Wissen nicht sicherer, sondern unsicherer, weil jede Quelle etwas anderes sagt. Was Ihnen fehlt, ist nicht das fünfzigste Video, sondern eine Rechnung für eine konkrete Wohnung.

„Bei den Zinsen lohnt sich das nicht mehr.“ Der Zins ist eine von fünf Größen. Kaufpreis, Miete, Lage und Steuerwirkung entscheiden genauso. Eine Wohnung zum richtigen Preis kann sich bei 4 % rechnen, eine überteuerte rechnet sich auch bei 1 % nicht.

„Schulden macht man nicht.“ Diesen Satz haben viele von ihren Eltern gehört, und für Konsumschulden stimmt er. Ein Kredit für eine vermietete Wohnung ist etwas anderes: Ihm steht ein Wert im Grundbuch gegenüber, und ein Dritter, der Mieter, bedient einen großen Teil davon. Das Risiko liegt nicht im Kredit an sich, sondern in einem Kredit, den man im schlechten Fall nicht tragen kann. Genau das prüft der Belastungstest.

„Ich warte auf den richtigen Zeitpunkt.“ Den richtigen Zeitpunkt erkennt man erst hinterher. Was Sie heute entscheiden können, ist, ob eine bestimmte Wohnung zu einem bestimmten Preis für Sie aufgeht. Und jedes Jahr Warten verkürzt Ihre Finanzierungslaufzeit bis zur Rente.

„Hätte ich doch 2015 gekauft.“ Vielleicht. Aber diese Frage hilft Ihnen heute nicht weiter. In zehn Jahren werden Sie sich entweder fragen, warum Sie 2026 nicht angefangen haben, oder froh sein, dass Sie es getan haben. Beides beginnt mit einer ehrlichen Rechnung.

Keiner dieser Gedanken ist dumm. Sie sind Ausdruck von Vorsicht, und Vorsicht ist bei einer Entscheidung über 20 Jahre eine gute Eigenschaft. Sie sollte nur dazu führen, dass Sie genau prüfen, nicht dazu, dass Sie gar nicht prüfen.

Allein oder mit Begleitung?

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Sie können all das selbst machen. Viele Angestellte scheitern aber nicht am Wissen, sondern daran, dass sie nie den Schritt von der Recherche zur Entscheidung schaffen. Fünfzig Videos und ein halber Onlinekurs helfen nicht, wenn niemand auf eine konkrete Wohnung schaut und sagt: Die ja, die nein, und zwar aus diesen drei Gründen.

Wenn Sie sich begleiten lassen, achten Sie auf drei Dinge: Der Berater legt offen, wie er verdient. Er rechnet mit Ihren echten Zahlen und nicht mit Beispielen aus dem Prospekt. Und er rät auch einmal ab. Woran Sie gute und schlechte Beratung erkennen und wie ein Erstgespräch bei mir abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilienberatung für Angestellte.

Transparenz

Wie ich mein Geld verdiene

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[THOMAS: In zwei bis drei klaren Sätzen die tatsächliche Vergütung offenlegen. Das Wort „unabhängig“ wird bis dahin nicht verwendet.]

Weil eine Provision einen Interessenkonflikt schaffen kann, ist die wichtige Frage: Sagt er auch Nein? Eine Wohnung, die nicht zu Preis, Miete, Unterlagen oder Ihrem Budget passt, wird nicht empfohlen.

Häufige Fragen zu Immobilien als Kapitalanlage

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Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage bei 4 % Zinsen noch?

Ja, wenn der Kaufpreis zur Miete passt und Sie einen monatlichen Eigenaufwand einplanen. Bei 4 % Zins trägt sich kaum eine Wohnung vom ersten Tag an komplett selbst. Ein großer Teil Ihrer Zuzahlung fließt aber als Tilgung in Ihr eigenes Vermögen, und ein Teil kommt über die Steuer zurück. Wer auf sinkende Zinsen wartet, geht ebenfalls eine Wette ein.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Als solide gilt, mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zu bezahlen, je nach Bundesland und Makler also etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises. Zusätzlich sollten Sie einen privaten Notgroschen und eine Rücklage für die Wohnung behalten.

Ist eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus besser?

Für den Einstieg ist die Eigentumswohnung fast immer besser, weil sie weniger Kapital erfordert, leichter zu finanzieren und zu verwalten ist und sich bei Bedarf besser verkaufen lässt. Ein Mehrfamilienhaus kommt eher als späterer Schritt infrage.

Kann ich die Tilgung von der Steuer absetzen?

Nein. Absetzbar sind Zinsen, Abschreibung und Kosten der Vermietung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und mindert die Steuer nicht.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Als Orientierung gilt: unter 20 günstig, 20 bis 25 üblich, über 27 nur in sehr guten Lagen vertretbar. Der Faktor muss aber immer zusammen mit der Lage gesehen werden. Ein sehr niedriger Faktor kann auf eine schrumpfende Region hindeuten.

Neubau oder Bestand als Kapitalanlage?

Bestand ist günstiger und besser prüfbar, weil Miete, Gemeinschaft und Zustand bekannt sind. Neubau hat weniger Reparaturen und eine höhere Abschreibung, ist aber teurer. Entscheidend ist der Preis im Verhältnis zur Miete, nicht die Bauart.

Muss ich mich als Vermieter selbst um alles kümmern?

Nein. Mit einer Mietverwaltung für rund 25 bis 40 Euro im Monat übernehmen andere Mietersuche, Abrechnungen, Mahnungen und Reparaturen. Sie treffen nur noch die wichtigen Entscheidungen.

Wie lange sollte ich eine Kapitalanlage-Immobilie halten?

Mindestens zehn Jahre, besser 15 bis 25. Nach zehn Jahren ist ein Verkaufsgewinn bei vermieteten Wohnungen steuerfrei, und die Kaufnebenkosten haben sich in aller Regel verdient.

Kann ich neben meinem Eigenheim noch eine Kapitalanlage finanzieren?

Häufig ja. Die Bank prüft, ob Ihr Haushalt beide Raten trägt, und setzt die Miete dabei meist zu 70 bis 80 % an. Ein weitgehend abbezahltes Eigenheim kann zusätzlich als Sicherheit dienen und so den Eigenkapitalbedarf senken. Entscheidend ist eine saubere Haushaltsrechnung.

Was kostet mich eine Kapitalanlage-Wohnung im Monat?

Das hängt vor allem vom Kaufpreisfaktor, vom Zins und von Ihrem Steuersatz ab. Bei aktuellem Zinsniveau liegt der Eigenaufwand nach Steuern für eine typische Zweizimmerwohnung meist zwischen 200 und 600 Euro im Monat. Ein großer Teil davon fließt als Tilgung in Ihr Vermögen. Ihren genauen Wert zeigt Ihnen der Kapitalanlage-Check.

Welche Rendite ist bei einer Kapitalanlage-Immobilie realistisch?

Die Nettomietrendite liegt bei vielen Wohnungen in Städten mit stabiler Nachfrage heute zwischen 2,5 und 4 %. Das klingt wenig, ist aber nur ein Teil der Wahrheit, weil Tilgung durch den Mieter, Steuerwirkung und Wertentwicklung hinzukommen und Sie mit wenig Eigenkapital arbeiten. Seriöse Aussagen über die Gesamtrendite sind nur für eine konkrete Wohnung mit vorsichtigen Annahmen möglich. Wer Ihnen pauschal zweistellige Renditen verspricht, rechnet nicht ehrlich.

Kann ich eine Wohnung in einer Stadt kaufen, in der ich nicht wohne?

Ja, und für Angestellte aus teuren Regionen ist das oft sogar die bessere Wahl. Voraussetzung ist eine zuverlässige Mietverwaltung vor Ort, eine gründliche Prüfung der Lage und mindestens ein Besuch vor dem Kauf. Unterlagen, Abrechnungen und Kommunikation laufen heute ohnehin größtenteils digital.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Dann greift zuerst Ihre Rücklage. Die Verwaltung mahnt und leitet bei Bedarf rechtliche Schritte ein. Eine sorgfältige Mieterauswahl und gegebenenfalls eine Mietausfallversicherung senken das Risiko. Im Belastungstest sollten Sie mindestens drei Monate Mietausfall pro Jahr eingeplant haben.

Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden

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Eine Immobilie als Kapitalanlage ist für viele Angestellte einer der wenigen Wege, aus einem guten Gehalt echtes Vermögen zu machen: mit dem Geld der Bank, der Miete des Mieters und der Hilfe des Finanzamts. Aber sie ist kein Selbstläufer. 2026 trägt sich kaum eine Wohnung sofort selbst, und wer zu teuer kauft, schleppt den Fehler 20 Jahre mit.

Der Weg aus der Unsicherheit führt nicht über noch mehr Videos, sondern über eine ehrliche Rechnung für eine konkrete Wohnung: Was kostet sie Sie im Monat nach Steuern, was bleibt Ihnen in 20 Jahren, und was passiert, wenn es schlecht läuft? Wenn diese drei Antworten passen, ist die Entscheidung meist gar nicht mehr so schwer. Und wenn sie nicht passen, haben Sie einen teuren Fehler vermieden.

Erstgespräch

Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?

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Im kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.

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TB

Ihr Ansprechpartner

Thomas Braun

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[THOMAS: Berufsbezeichnung, Erlaubnis und echtes Porträt vor Livegang ergänzen.]

Ich begleite Angestellte, die mit vermieteten Wohnungen Vermögen aufbauen wollen, ohne sich eine zweite Baustelle ans Bein zu binden. Mein Grundsatz: erst rechnen, dann entscheiden.

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