Einmal im Jahr liegt sie im Briefkasten: die Renteninformation. Viele öffnen sie, schauen auf die Zahl unten rechts und legen sie schnell wieder weg. Da steht ein Betrag, der vielleicht halb so hoch ist wie das heutige Netto. Und dieser Betrag wird im Alter noch versteuert, und es gehen Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung ab. Wenn Sie ehrlich sind, lautet Ihr Plan für den Ruhestand bisher: Hoffentlich reicht's.
„Hoffentlich reicht's“ ist aber kein Plan. In diesem Ratgeber rechne ich mit Ihnen durch, wie groß die Lücke realistisch ist, was eine vermietete Wohnung im Ruhestand tatsächlich bringt, in heutiger Kaufkraft und nach Steuern, und worauf Sie achten müssen, damit die Wohnung zum Rentenbeginn auch wirklich abbezahlt ist. Mit Zahlen, die nicht schöngerechnet sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Die gesetzliche Rente wird für die meisten gut verdienenden Angestellten deutlich unter dem heutigen Netto liegen. Das gesetzliche Rentenniveau ist bis 2031 bei 48 % gesichert, danach sinkt es wieder.
- Für heutige 40-Jährige wird die Rente später fast vollständig besteuert. Dazu kommen Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung.
- Eine abbezahlte vermietete Wohnung bringt im Ruhestand laufende Einnahmen, ohne dass Sie Vermögen verkaufen müssen. Realistisch sind pro Wohnung einige hundert Euro im Monat in heutiger Kaufkraft, nach Kosten und Steuern.
- Damit das funktioniert, muss der Kredit bis zum Rentenbeginn getilgt sein. Wer mit Anfang 40 kauft, braucht dafür meist 2,5 bis 3 % Anfangstilgung.
- Eine Wohnung allein schließt die Lücke selten vollständig. Zwei bis drei Wohnungen und eine Ergänzung aus ETF oder betrieblicher Vorsorge sind für viele ein realistisches Ziel.
Wie groß Ihre Rentenlücke wirklich ist
↑ zum InhaltsverzeichnisDie Rentenlücke ist der Unterschied zwischen dem, was Sie im Ruhestand zum Leben brauchen, und dem, was Sie aus der gesetzlichen Rente netto bekommen. Um sie zu berechnen, brauchen Sie drei Zahlen.
1. Ihren voraussichtlichen Bedarf. Als Faustregel gelten 70 bis 80 % des heutigen Nettoeinkommens. Wer im Alter mietfrei im eigenen Haus wohnt, braucht weniger. Wer viel reisen möchte, mehr.
2. Ihre voraussichtliche Rente. Sie steht in Ihrer Renteninformation als „Höhe Ihrer künftigen Regelaltersrente“. Die Deutsche Rentenversicherung rechnet dabei so, als würden Sie bis zur Rente weiter so viel einzahlen wie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Zusätzlich gibt sie Werte mit angenommenen Rentenanpassungen an. Wichtig: Diese Beträge sind Bruttobeträge.
3. Was davon netto übrig bleibt. Von der Bruttorente gehen Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung ab, zusammen meist etwa 11 bis 12 %. Außerdem wird die Rente besteuert. Wie hoch der steuerpflichtige Anteil ist, hängt vom Jahr des Rentenbeginns ab. Er steigt seit 2023 jedes Jahr um einen halben Prozentpunkt. Wer heute Anfang 40 ist und Mitte der 2050er-Jahre in Rente geht, muss damit rechnen, dass rund 96 bis 98 % der Rente steuerpflichtig sind.
Ein Beispiel
Ein Ingenieur, 41 Jahre, verdient heute 4.400 Euro netto. Seine Renteninformation zeigt eine künftige Regelaltersrente von 2.400 Euro brutto im Monat. Nach Kranken- und Pflegeversicherung bleiben davon etwa 2.120 Euro, nach Steuern je nach weiteren Einkünften vielleicht 1.850 bis 1.950 Euro. Bezogen auf sein heutiges Netto ist das weniger als die Hälfte.
Will er im Ruhestand 75 % seines heutigen Nettos zur Verfügung haben, also 3.300 Euro, fehlen ihm jeden Monat rund 1.400 Euro. Seine Frau hat eigene Rentenansprüche, die einen Teil davon ausgleichen. Aber auch bei zwei Renten bleibt für viele Paare eine Lücke von 800 bis 1.500 Euro im Monat, in heutiger Kaufkraft gerechnet.
Diese Zahl ist der Ausgangspunkt für jeden Vorsorgeplan. Wer sie kennt, kann gezielt dagegen ansparen. Wer sie nicht kennt, hofft.
Ihre Rentenlücke in 15 Minuten
Nehmen Sie Ihre Renteninformation und die Ihrer Partnerin oder Ihres Partners zur Hand und gehen Sie so vor:
- Schreiben Sie die voraussichtliche Regelaltersrente beider Partner auf (Bruttobetrag).
- Ziehen Sie pauschal 12 % für Kranken- und Pflegeversicherung ab.
- Ziehen Sie für die Steuer grob 10 bis 15 % ab, bei höheren Renten oder zusätzlichen Einkünften eher mehr.
- Addieren Sie sichere Zusatzrenten, zum Beispiel aus der betrieblichen Altersvorsorge, ebenfalls nach Abzügen.
- Vergleichen Sie die Summe mit 70 bis 80 % Ihres heutigen gemeinsamen Nettoeinkommens.
Die Differenz ist Ihre Lücke in heutiger Kaufkraft, denn die Werte in der Renteninformation sind ohne Inflation gerechnet. Das ist keine exakte Prognose, aber eine Zahl, mit der Sie planen können. Bei den meisten gut verdienenden Paaren liegt sie im vierstelligen Bereich.
Warum Immobilien für die Altersvorsorge besonders geeignet sind
↑ zum InhaltsverzeichnisGegen eine Rentenlücke hilft grundsätzlich jede Form von Vermögensaufbau: ETF-Sparpläne, betriebliche Altersvorsorge, private Rentenversicherungen, Immobilien. Vermietete Wohnungen haben dabei einige Eigenschaften, die sie für die Vorsorge besonders passend machen:
- Laufende Einnahmen statt Verkauf. Eine abbezahlte Wohnung bringt jeden Monat Miete. Sie müssen nichts verkaufen, um davon zu leben, und das Vermögen bleibt erhalten, etwa für die Kinder.
- Inflationsanpassung. Mieten steigen langfristig meist mit der allgemeinen Preisentwicklung. Ihre Einnahmen wachsen also mit, ohne dass Sie etwas tun müssen.
- Aufbau mit fremdem Geld. Bis zur Rente zahlt der Mieter einen großen Teil der Wohnung ab. Ihre eigene Zuzahlung ist deutlich kleiner als der Wert, der am Ende entsteht.
- Steuerwirkung in den Arbeitsjahren. Während Sie hohe Steuern zahlen, senkt die Wohnung Ihre Steuerlast. Im Ruhestand, wenn Ihr Steuersatz meist niedriger ist, versteuern Sie die Mieteinnahmen.
- Sachwert. Eine Wohnung hängt nicht an einem einzelnen Unternehmen oder Versicherer. Sie steht im Grundbuch.
Wie die Wohnung neben ETF und anderen Bausteinen Vermögen aufbaut und wo sie im ehrlichen Vergleich steht, erklärt der Ratgeber Vermögensaufbau mit Immobilien.
Was eine abbezahlte Wohnung im Ruhestand bringt
↑ zum InhaltsverzeichnisJetzt wird es konkret. Nehmen wir eine Wohnung in einer Universitäts- oder Pendlerstadt: 62 Quadratmeter, heute 210.000 Euro Kaufpreis, 780 Euro Kaltmiete. Gekauft mit Anfang 40, mit 2 % Anfangstilgung nach rund 28 Jahren abbezahlt.
Die Miete im Ruhestand: Bei 1,5 % Mietsteigerung pro Jahr liegt die Kaltmiete nach 27 Jahren bei rund 1.170 Euro im Monat.
Davon gehen ab: nicht umlagefähige Kosten, Rücklage für Reparaturen und ein Puffer für Mietausfall, zusammen rund 245 Euro. Es bleiben rund 920 Euro vor Steuern.
Nach Steuern: Die Mieteinnahmen werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz im Ruhestand versteuert. Weil die Abschreibung weiterläuft, ist nicht die ganze Miete steuerpflichtig. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 bis 30 % im Alter bleiben rund 700 bis 735 Euro im Monat.
In heutiger Kaufkraft: Bei 2 % Inflation sind 700 bis 735 Euro in 27 Jahren so viel wert wie heute rund 410 bis 430 Euro.
Das ist die ehrliche Zahl: Eine abbezahlte Wohnung dieser Größe bringt im Ruhestand nach Kosten und Steuern etwa 400 bis 450 Euro im Monat in heutiger Kaufkraft. Das ist kein Vermögen, von dem man allein lebt. Aber zwei oder drei solcher Wohnungen schließen einen großen Teil der Rentenlücke, die wir oben berechnet haben. Und daneben steht eine Wohnung im Wert von, je nach Lage, mehreren hunderttausend Euro, auf die Sie im Notfall zurückgreifen oder die Sie vererben können.
Kapitalanlage-Check
Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?
↑ zum InhaltsverzeichnisGeben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.
Wohnung jetzt durchrechnenDer wichtigste Punkt: Der Kredit muss bis zur Rente weg sein
↑ zum InhaltsverzeichnisEine Wohnung, auf der im Ruhestand noch ein Kredit liegt, ist keine Altersvorsorge, sondern eine Belastung. Die Miete fließt dann weiter an die Bank, und Sie müssen womöglich aus der Rente zuzahlen. Deshalb ist die Tilgung bei der Vorsorge-Wohnung die wichtigste Stellschraube.
Wie lange die Rückzahlung bei einem Zins von 4,1 % dauert, wenn Zins und Tilgung über die gesamte Laufzeit gleich bleiben:
| Anfängliche Tilgung | Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung | Wer so kaufen kann, um bis 67 schuldenfrei zu sein |
|---|---|---|
| 2 % | rund 28 Jahre | bis etwa 39 Jahre |
| 2,5 % | rund 24 Jahre | bis etwa 43 Jahre |
| 3 % | rund 21 Jahre | bis etwa 46 Jahre |
Wer mit 41 kauft, sollte also eher mit 2,5 bis 3 % tilgen als mit 2 %. Bei einem Darlehen von rund 211.000 Euro kostet 1 Prozentpunkt mehr Tilgung rund 176 Euro mehr pro Monat. Dieses Geld ist nicht weg, es fließt direkt in Ihr Vermögen, aber es muss ins Budget passen. Wer mit 50 oder später beginnt, braucht entweder deutlich mehr Eigenkapital, eine höhere Tilgung oder eine Strategie, bei der ein Teil der Wohnungen zum Rentenbeginn verkauft wird, um die anderen zu entschulden.
Sondertilgungen helfen ebenfalls: Ein Bonus, ein frei werdender Bausparvertrag oder eine ausgezahlte Lebensversicherung, gezielt in die Tilgung gesteckt, verkürzen die Laufzeit spürbar. Vereinbaren Sie deshalb im Darlehensvertrag eine kostenlose Sondertilgung von mindestens 5 % pro Jahr.
Eigenheim oder Kapitalanlage: Was ist die bessere Altersvorsorge?
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Angestellte haben bereits ein Eigenheim und fragen sich, ob das nicht reicht. Die Antwort: Das Eigenheim ist ein sehr guter Baustein der Altersvorsorge, aber ein anderer als die Kapitalanlage.
Das abbezahlte Eigenheim spart Ihnen im Alter die Miete. Bei einer Doppelhaushälfte kann das ein Gegenwert von 1.200 bis 1.800 Euro im Monat sein. Dafür bringt es kein zusätzliches Einkommen, und Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung bezahlen Sie aus der Rente.
Die vermietete Wohnung bringt zusätzliches Einkommen. Sie lässt sich verkaufen, ohne dass Sie umziehen müssen, und sie kann später an die Kinder gehen.
Wer beides hat, ist im Alter doppelt abgesichert: mietfrei wohnen und Mieteinnahmen. Wer nur ein Eigenheim hat, hat seine Wohnkosten im Griff, aber keine zusätzliche Einnahme gegen die Rentenlücke. Wie Sie neben dem Eigenheim eine Kapitalanlage finanzieren, lesen Sie im Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren.
Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge?
↑ zum InhaltsverzeichnisFür die meisten Angestellten lautet die ehrliche Antwort: Eine einzelne Wohnung reicht nicht, um die Rentenlücke vollständig zu schließen. Sie ist aber ein starker Baustein. Ein realistischer Vorsorgeplan für ein Paar um die 40 könnte so aussehen:
- Gesetzliche Rente als Basis, ergänzt um die Rentenansprüche beider Partner.
- Abbezahltes Eigenheim für mietfreies Wohnen.
- Zwei bis drei vermietete Wohnungen, gekauft zwischen 40 und 50, mit einer Tilgung, die bis zum Rentenbeginn schuldenfrei macht. Zusammen 800 bis 1.300 Euro monatlich in heutiger Kaufkraft.
- ETF-Sparplan oder betriebliche Vorsorge als flexibler Baustein, aus dem sich größere Ausgaben im Alter bezahlen lassen, ohne eine Wohnung verkaufen zu müssen.
- Notgroschen, auch im Ruhestand.
Wie viele Wohnungen es bei Ihnen sein sollten, hängt von Ihrer Lücke, Ihrem Budget und Ihrem Alter ab. Rechnen Sie es durch, statt eine Zahl aus einem Video zu übernehmen.
Behalten, verkaufen oder übertragen: Was im Ruhestand mit der Wohnung passieren kann
↑ zum InhaltsverzeichnisEine Vorsorge-Wohnung lässt Ihnen im Alter mehrere Wege offen, und das ist einer ihrer größten Vorteile.
Behalten und vermieten: Der Normalfall. Die Miete ergänzt die Rente, die Mietverwaltung übernimmt die Arbeit, und der Wert der Wohnung bleibt als Reserve erhalten.
Verkaufen: Brauchen Sie Kapital, etwa für einen Umzug, eine große Reise oder Pflegekosten, können Sie verkaufen. Weil Sie die Wohnung länger als zehn Jahre besitzen, ist der Gewinn steuerfrei. Mit mehreren Wohnungen können Sie gezielt eine verkaufen und die anderen behalten.
Auf die Kinder übertragen: Viele möchten den Kindern eine Starthilfe geben. Eine Wohnung kann zu Lebzeiten verschenkt oder vererbt werden. Pro Kind und Elternteil gilt alle zehn Jahre ein Freibetrag von 400.000 Euro bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer. Mit einem vorbehaltenen Nießbrauch können Sie die Wohnung übertragen und trotzdem weiter die Miete bekommen. Solche Gestaltungen gehören in die Hände eines Notars und Steuerberaters.
Selbst einziehen: Manche kaufen bewusst eine Wohnung in einer Stadt, in der sie im Alter leben möchten, etwa näher an den Kindern oder in einer barrierearmen Lage. Das sollte beim Kauf mitbedacht werden, denn eine vermietete Wohnung lässt sich nur mit berechtigtem Interesse und unter Einhaltung der Kündigungsfristen selbst beziehen.
Risiken der Immobilie als Altersvorsorge und wie Sie sie begrenzen
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Reparaturen im Alter. Eine Wohnung ist nie fertig. Halten Sie auch im Ruhestand eine Rücklage pro Wohnung, und planen Sie größere Modernisierungen eher vor dem Rentenbeginn, solange Ihr Steuersatz hoch ist.
- Mieterwechsel und Leerstand. Eine gute Mietverwaltung ist im Alter noch wichtiger als heute. Sie nimmt Ihnen die Arbeit ab und sorgt für eine schnelle Neuvermietung.
- Lage. Eine Wohnung in einer Region, aus der die Menschen wegziehen, kann im Alter schwer zu vermieten und zu verkaufen sein. Achten Sie beim Kauf auf langfristige Nachfrage, nicht nur auf die heutige Rendite.
- Klumpenrisiko. Wer Eigenheim und Kapitalanlagen in derselben Stadt hat, hängt am Schicksal dieser Stadt. Streuen Sie über mehrere Orte.
- Pflegefall. Wenn Pflege nötig wird, kann eine vermietete Wohnung durch ihre Mieteinnahmen oder einen Verkauf helfen, die Kosten zu tragen. Eine Vorsorgevollmacht, die auch Immobiliengeschäfte umfasst, sollten Sie frühzeitig erstellen.
Die Partnerin oder den Partner mit absichern
↑ zum InhaltsverzeichnisAltersvorsorge ist bei Paaren immer auch Vorsorge für den anderen. Gerade wenn ein Partner in Teilzeit arbeitet, fallen dessen eigene Rentenansprüche deutlich niedriger aus. Drei Punkte sollten Sie deshalb beim Kauf einer Vorsorge-Wohnung mitbedenken:
- Wem gehört die Wohnung? Kaufen Sie gemeinsam, gehört sie beiden je zur Hälfte, und die Mieteinnahmen werden beiden zugerechnet. Das ist oft die fairste und im Erbfall einfachste Lösung.
- Was passiert mit dem Kredit, wenn einer stirbt? Eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld kostet bei Nichtrauchern um die 40 meist nur einen kleinen Monatsbeitrag und sorgt dafür, dass der überlebende Partner die Wohnung schuldenfrei behält.
- Wer kümmert sich? Beide sollten wissen, wo die Unterlagen liegen, wer die Verwaltung ist und wie die Wohnung finanziert ist. Eine Vermögensübersicht auf einer Seite erspart im Ernstfall viel Stress.
Wann Sie anfangen sollten
↑ zum InhaltsverzeichnisDer beste Zeitpunkt für eine Vorsorge-Wohnung ist zwischen Mitte 30 und Mitte 40. Dann haben Sie noch über 20 Jahre bis zur Rente, die Bank finanziert Sie mit gutem Einkommen gern, und Sie können mit einer moderaten Tilgung bis zum Rentenbeginn schuldenfrei werden. Jedes Jahr, das Sie warten, verkürzt diese Zeit. Mit 41 ist das noch gut machbar. Mit 51 wird es deutlich anspruchsvoller.
Das ist kein Argument, unter Druck zu kaufen. Es ist ein Argument, jetzt mit der Rechnung anzufangen. Ob eine konkrete Wohnung zu Ihnen passt, sehen Sie im Kapitalanlage-Check in wenigen Minuten. Wie die Rechnung aufgebaut ist, erklärt der Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
Häufige Fragen zur Immobilie als Altersvorsorge
↑ zum InhaltsverzeichnisIst eine Immobilie eine gute Altersvorsorge?
Ja, wenn sie zum richtigen Preis in einer gefragten Lage gekauft wird und der Kredit bis zum Rentenbeginn getilgt ist. Dann bringt sie laufende Einnahmen, die mit der Inflation steigen, ohne dass Vermögen verkauft werden muss.
Reicht eine Wohnung als Altersvorsorge?
Meist nicht allein. Eine abbezahlte Zweizimmerwohnung bringt nach Kosten und Steuern etwa 400 bis 450 Euro im Monat in heutiger Kaufkraft. Für viele Angestellte sind zwei bis drei Wohnungen plus Eigenheim und ein flexibler ETF-Baustein ein realistisches Ziel.
Wie hoch muss die Tilgung sein, damit die Wohnung bis zur Rente abbezahlt ist?
Das hängt vom Zins und Ihrem Alter ab. Bei 4,1 % Zins dauert die Rückzahlung mit 2 % Tilgung rund 28 Jahre, mit 3 % rund 21 Jahre. Wer mit Anfang 40 kauft, sollte eher 2,5 bis 3 % tilgen.
Werden Mieteinnahmen im Alter versteuert?
Ja, mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Weil die Abschreibung weiterläuft und Kosten absetzbar sind, ist nicht die ganze Miete steuerpflichtig. Im Ruhestand ist der Steuersatz oft niedriger als im Berufsleben.
Ist das Eigenheim nicht Altersvorsorge genug?
Das Eigenheim spart im Alter die Miete, bringt aber kein zusätzliches Einkommen. Eine vermietete Wohnung ergänzt es um laufende Einnahmen gegen die Rentenlücke.
Bis zu welchem Alter kann ich eine Vorsorge-Wohnung kaufen?
Es gibt keine feste Grenze. Je später Sie beginnen, desto höher muss die Tilgung oder das Eigenkapital sein, damit die Wohnung zum Rentenbeginn schuldenfrei ist. Banken achten darauf, dass der Kredit in einem überschaubaren Zeitraum nach Rentenbeginn zurückgezahlt ist.
Erstgespräch
Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?
↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
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