Sie verdienen mehr, als Ihre Eltern je verdient haben. Sie sparen brav, haben Geld auf dem Tagesgeld, einen ETF-Sparplan, irgendwo einen alten Bausparvertrag. Und trotzdem fühlen Sie sich nicht vermögend. Das Geld verdampft irgendwo zwischen Finanzamt, Hauskredit und Alltag, und auf dem Tagesgeld knabbert die Inflation am Ersparten.
Das liegt nicht daran, dass Sie etwas falsch machen. Es liegt daran, dass Sparen und Vermögensaufbau zwei verschiedene Dinge sind. Beim Sparen wächst Ihr Vermögen um das, was Sie zurücklegen, plus Zinsen. Beim Vermögensaufbau mit Immobilien arbeiten zusätzlich das Geld der Bank, die Miete eines Mieters und die Steuer für Sie.
In diesem Ratgeber erkläre ich, wie dieser Mechanismus funktioniert, rechne ehrlich gegen einen ETF-Sparplan und zeige einen realistischen Fahrplan, wie aus einer Wohnung über 15 bis 20 Jahre ein kleines Portfolio werden kann. Ohne Versprechen von finanzieller Freiheit in wenigen Jahren. Die gibt es nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Vermietete Wohnungen bauen Vermögen über vier Quellen auf: Miete, Tilgung durch den Mieter, Steuerwirkung und Wertentwicklung.
- Der entscheidende Unterschied zum Sparen ist der Hebel: Sie bewegen mit wenig Eigenkapital einen großen Wert.
- Mit vorsichtigen Annahmen liegt eine vermietete Wohnung nach 20 Jahren etwa gleichauf mit einem ETF-Sparplan mit denselben Einzahlungen. Steigen die Immobilienpreise mit der Inflation, liegt die Wohnung deutlich vorn, bleiben sie gleich, liegt der ETF vorn.
- Die größten Stärken der Immobilie sind planbare Einnahmen nach der Entschuldung, Schutz vor Inflation auf der Schuldenseite und der eingebaute Sparzwang.
- Ein realistisches Ziel für Angestellte um die 40 sind zwei bis drei Wohnungen in 10 bis 15 Jahren, die bis zur Rente weitgehend abbezahlt sind.
Warum Sparen allein kein Vermögen aufbaut
↑ zum InhaltsverzeichnisAngenommen, Sie legen 500 Euro im Monat auf ein Tagesgeldkonto. Nach 20 Jahren haben Sie 120.000 Euro eingezahlt und, je nach Zinsen, vielleicht 140.000 Euro auf dem Konto. Klingt gut. Nur ist dieses Geld in 20 Jahren bei 2 % Inflation real nur noch etwa zwei Drittel so viel wert wie heute. Ihr Vermögen ist in Euro gewachsen, Ihre Kaufkraft kaum.
Das ist der Grund, warum viele Angestellte das Gefühl haben, auf der Stelle zu treten. Sie verzichten heute, aber das Ergebnis reicht nicht, um morgen wirklich etwas zu verändern. Wer Vermögen aufbauen will, braucht Anlagen, die mehr leisten als die Inflation: Unternehmensbeteiligungen (Aktien, ETFs) und Sachwerte wie Immobilien. Und er braucht im besten Fall einen Hebel, der nicht nur das eigene Geld arbeiten lässt.
Die vier Quellen des Vermögensaufbaus mit Immobilien
↑ zum InhaltsverzeichnisEine ausführliche Einführung in Kennzahlen, Finanzierung und Risiken gibt der Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage. Hier geht es darum, wie das Vermögen konkret entsteht.
1. Die Miete
Der Mieter zahlt Ihnen jeden Monat eine Miete. Sie deckt die laufenden Kosten, die Zinsen und einen Teil der Tilgung. Über die Jahre steigt die Miete meist mit der allgemeinen Preisentwicklung, während Ihre Rate gleich bleibt.
2. Die Tilgung durch den Mieter
Das ist der Teil, der am häufigsten unterschätzt wird. Jeder Euro Tilgung ist ein Euro weniger Schulden und damit ein Euro mehr Vermögen. Bei einer typischen Finanzierung mit 2 % Anfangstilgung tilgen Sie im ersten Jahr einige tausend Euro, und dieser Betrag wächst jedes Jahr, weil der Zinsanteil der Rate sinkt. Einen großen Teil davon bezahlt der Mieter.
3. Die Steuerwirkung
In den ersten Jahren übersteigen Zinsen, Abschreibung und Kosten meist die Miete. Dieser rechnerische Verlust senkt Ihre Lohnsteuer. Bei gut verdienenden Angestellten kommt so ein Viertel bis ein Drittel der monatlichen Zuzahlung über die Steuer zurück. Wie das genau funktioniert, erklärt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.
4. Die Wertentwicklung
Wohnungen in Lagen mit stabiler Nachfrage haben sich langfristig meist mit oder über der Inflation entwickelt. Darauf verlassen sollten Sie sich nicht, aber es ist ein wichtiger Faktor. Und weil Sie mit Kredit gekauft haben, wirkt die Wertsteigerung auf den gesamten Kaufpreis.
Der stille fünfte Faktor: Inflation auf der Schuldenseite
Ein Kredit über 200.000 Euro bleibt in Euro gleich, verliert aber durch die Inflation an realem Gewicht. In 20 Jahren sind 200.000 Euro bei 2 % Inflation real nur noch etwa 135.000 Euro von heute wert. Gleichzeitig steigen Miete und, in guten Lagen, der Wert der Wohnung. Wer mit Kredit einen Sachwert kauft, gehört deshalb in Zeiten steigender Preise zu den Gewinnern.
Der Hebel: Was er leistet und was er kostet
↑ zum InhaltsverzeichnisMit dem Hebel ist gemeint, dass Sie mit wenig eigenem Geld einen großen Wert kontrollieren. Bei einer Wohnung für 210.000 Euro und 10 % Eigenkapital setzen Sie 21.000 Euro ein, kontrollieren aber 210.000 Euro. Steigt der Wert der Wohnung um 2 %, sind das 4.200 Euro mehr Vermögen, bezogen auf Ihr Eigenkapital also 20 %.
Der Hebel wirkt aber in beide Richtungen. Sinkt der Wert der Wohnung um 10 %, sind 21.000 Euro weg, also genau Ihr Eigenkapital. Das ist der Grund, warum zwei Dinge beim Vermögensaufbau mit Immobilien nicht verhandelbar sind:
- Langer Atem: Wer nicht verkaufen muss, realisiert einen vorübergehenden Wertverlust nie. Planen Sie mit mindestens 15 Jahren.
- Tragbare Rate: Wer die Rate auch bei Leerstand, höheren Zinsen und einer Sonderumlage stemmen kann, muss nie zum falschen Zeitpunkt verkaufen.
Ehrlich gerechnet: Wohnung gegen ETF-Sparplan
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Immobilienanbieter rechnen ihre Wohnungen gegen das Sparbuch. Das ist unfair, weil das Sparbuch kaum Rendite bringt. Der faire Vergleich ist der ETF-Sparplan, denn das ist die naheliegende Alternative für einen Angestellten, der Vermögen aufbauen will.
Die Annahmen: Eine Wohnung in einer Universitäts- oder Pendlerstadt, 62 Quadratmeter, 210.000 Euro Kaufpreis, 780 Euro Kaltmiete, Grunderwerbsteuer 5 %. Finanziert mit 10 % Eigenkapital, 4,1 % Zins und 2 % Tilgung. Ein Paar mit 95.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Mietsteigerung 1,5 % pro Jahr. Der ETF bekommt genau dieselben Beträge: das Eigenkapital zu Beginn und jedes Jahr die Zuzahlung, die die Wohnung nach Steuern kostet. Er wächst mit angenommenen 5 % pro Jahr.
Über 20 Jahre zahlt das Paar zusammen rund 100.000 Euro ein, also das Eigenkapital und im Schnitt etwa 340 Euro im Monat. So sieht das Ergebnis nach 20 Jahren aus, je nachdem, wie sich der Wert der Wohnung entwickelt:
| Wertentwicklung der Wohnung pro Jahr | Nettovermögen Wohnung (Wert minus Restschuld) | ETF mit denselben Einzahlungen, nach Abgeltungsteuer |
|---|---|---|
| 0 % (Wert bleibt gleich) | rund 126.000 € | rund 180.000 € |
| 1 % (vorsichtig) | rund 172.000 € | rund 173.000 € |
| 2 % (etwa Inflationsniveau) | rund 228.000 € | rund 165.000 € |
Was diese Tabelle zeigt, ist unbequem und gerade deshalb wichtig: Die vermietete Wohnung ist kein Wundermittel. Bei vorsichtigen Annahmen liegt sie ungefähr gleichauf mit einem breit gestreuten ETF. Sie gewinnt deutlich, wenn die Immobilienpreise langfristig mit der Inflation steigen, und sie verliert, wenn sie stagnieren. Die Lage entscheidet also über das Ergebnis, nicht die Immobilie an sich. Wie sich eine konkrete Wohnung mit Ihren Zahlen entwickelt, zeigt der Kapitalanlage-Check mit einer Vermögenslinie über 20 Jahre.
Der ETF-Wert ist nach Abgeltungsteuer gerechnet, weil Kursgewinne beim Verkauf versteuert werden. Der Verkaufsgewinn der Wohnung ist nach zehn Jahren steuerfrei. Nicht eingerechnet sind beim ETF Kursschwankungen, die bei einem Sparplan über 20 Jahre zwischenzeitlich 30 % und mehr betragen können, und bei der Wohnung Reparaturen über die eingeplante Rücklage hinaus.
Warum viele trotzdem auf Immobilien setzen
Wenn die Zahlen bei vorsichtiger Rechnung ähnlich sind, warum dann überhaupt eine Wohnung? Weil eine Immobilie Dinge leistet, die ein Depot nicht leistet:
- Sie macht aus Ausgaben Vermögen, die Sie sonst nicht hätten. Der Mieter zahlt. Ohne Wohnung gäbe es diese Zahlungen in Ihr Vermögen nicht. Ihre eigene Zuzahlung ist vergleichsweise klein.
- Sie zwingt zum Durchhalten. Ein ETF-Sparplan lässt sich mit einem Klick pausieren, und genau das tun viele in schwierigen Phasen. Die Rate für die Wohnung läuft weiter. Das ist unbequem, aber für den Vermögensaufbau oft ein Vorteil.
- Sie liefert später Einkommen. Eine abbezahlte Wohnung bringt jeden Monat Miete, ohne dass Sie Anteile verkaufen müssen. Das ist für die Altersvorsorge ein großer Unterschied.
- Sie streut Ihr Vermögen. Wer nur ETFs hat, hängt an der Börse. Wer nur Immobilien hat, an einem regionalen Markt. Beides zusammen ist robuster.
- Sie schützt die Schuldenseite gegen Inflation. Steigen die Preise stärker als erwartet, profitieren Sie über die feste Kreditsumme.
Die ehrliche Schlussfolgerung lautet: Es geht nicht um Wohnung oder ETF, sondern um Wohnung und ETF. Für gut verdienende Angestellte mit hoher Steuerlast und stabilem Einkommen ist die Wohnung oft der Baustein, der ihrem Vermögen noch fehlt.
Kapitalanlage-Check
Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?
↑ zum InhaltsverzeichnisGeben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.
Wohnung jetzt durchrechnenDer 20-Jahres-Fahrplan: von einer Wohnung zu dreien
↑ zum InhaltsverzeichnisWer mit Immobilien Vermögen aufbauen will, denkt nicht in einer Wohnung, sondern in einem Plan. Hier ein Beispiel für ein Paar um die 40 mit gutem Einkommen, das in drei Schritten kauft. Alle Werte sind mit vorsichtigen Annahmen gerechnet (1 % Wertsteigerung, 1,5 % Mietsteigerung, 4,1 % Zins, 2 % Tilgung, je 10 % Eigenkapital).
Jahr 0: erste Wohnung in einer Universitäts- oder Pendlerstadt, 210.000 Euro, 780 Euro Kaltmiete. Jahr 4: zweite Wohnung in einer gefragten Mittelstadt, 160.000 Euro, 665 Euro Kaltmiete. Bis dahin ist das Einkommen gestiegen und neues Eigenkapital angespart. Jahr 8: dritte Wohnung, ebenfalls um 160.000 Euro.
| Nach … Jahren | Nettovermögen in den Wohnungen | Monatlicher Eigenaufwand nach Steuern (alle Wohnungen) | Summe aller eigenen Zahlungen bis dahin |
|---|---|---|---|
| 5 | rund 36.000 € | rund 560 € | rund 60.000 € |
| 10 | rund 111.000 € | rund 780 € | rund 114.000 € |
| 15 | rund 215.000 € | rund 790 € | rund 161.000 € |
| 20 | rund 338.000 € | rund 810 € | rund 209.000 € |
| 25 | rund 482.000 € | rund 860 € | rund 260.000 € |
Drei Dinge fallen auf. Erstens: In den ersten zehn Jahren wächst das Vermögen langsam, weil Kaufnebenkosten und hohe Zinsanteile die Rechnung belasten. Wer nach fünf Jahren aufgibt, hat wenig gewonnen. Zweitens: Ab etwa Jahr zehn beschleunigt sich der Aufbau deutlich, weil die Tilgungsanteile wachsen und Mieten steigen. Drittens: Der monatliche Eigenaufwand für drei Wohnungen liegt bei rund 800 Euro. Das ist für ein Paar mit gutem Einkommen tragbar, aber es ist ein echter Betrag, der Jahr für Jahr aufgebracht werden muss.
Nach etwa 27 bis 30 Jahren sind die Kredite in diesem Beispiel abbezahlt. Dann fließen aus den drei Wohnungen zusammen rund 2.900 Euro Kaltmiete im Monat, abzüglich Kosten und Steuern. Wer schneller dorthin will, erhöht die Tilgung, nutzt Sondertilgungen oder kauft mit mehr Eigenkapital. Wie eine abbezahlte Wohnung die Rente ergänzt, lesen Sie im Ratgeber Immobilie als Altersvorsorge.
Was den Aufbau beschleunigt und was ihn bremst
↑ zum InhaltsverzeichnisBeschleuniger: - Einkaufspreis. Der Kaufpreisfaktor hat den größten Einfluss auf Ihre monatliche Zuzahlung. Eine Wohnung mit Faktor 20 statt 27 kann die monatliche Zuzahlung mehr als halbieren. - Gute Lage. Die Wertentwicklung entscheidet laut der Tabelle oben darüber, ob die Wohnung den ETF schlägt. - Mieterhöhungen im Rahmen des Erlaubten. Wer die Miete regelmäßig an den Mietspiegel anpasst, verbessert den Cashflow deutlich. - Sondertilgungen. Bonus, frei werdender Bausparvertrag, auslaufende Lebensversicherung: Jeder Euro Sondertilgung spart Zinsen über viele Jahre. - Zeit. Wer mit 40 beginnt, hat bis zur Rente gut 25 Jahre. Wer mit 50 beginnt, muss schneller tilgen und hat weniger Spielraum.
Bremsen: - Zu teuer eingekauft. Ein Fehler beim Kaufpreis lässt sich kaum korrigieren. - Leerstand und Mieterwechsel. Jeder Monat ohne Miete kostet direkt Vermögen. - Unterschätzte Reparaturen. Wer keine Rücklage bildet, muss in schlechten Momenten Geld nachschießen. - Zu früh verkaufen. Wer innerhalb der ersten zehn Jahre verkauft, verliert die Kaufnebenkosten und zahlt Steuern auf den Gewinn.
Erst das Ziel, dann die Wohnungen
↑ zum InhaltsverzeichnisVermögensaufbau ohne Ziel endet oft da, wo er angefangen hat: in der Recherche. Bevor Sie über die zweite oder dritte Wohnung nachdenken, lohnt sich eine einfache Frage: Wofür soll das Vermögen eigentlich da sein? Die Antworten, die ich in Gesprächen am häufigsten höre, sind diese:
- Die Rentenlücke schließen. Die Renteninformation zeigt einen Betrag, der deutlich unter dem heutigen Netto liegt, und er wird im Alter noch versteuert. Eine oder zwei abbezahlte Wohnungen können einen großen Teil dieser Lücke füllen.
- Früher kürzertreten. Mit 58 oder 60 auf Teilzeit gehen, ohne dass sich der Lebensstandard ändert. Dafür muss das Vermögen bis dahin laufende Einnahmen bringen, die Kredite also weitgehend getilgt sein.
- Den Kindern eine Starthilfe geben. Ein Studium finanzieren, ohne dass die Kinder jobben müssen, oder ihnen später eine Wohnung überlassen.
- Unabhängig werden vom Arbeitgeber. Nicht im Sinne von „nie wieder arbeiten“, sondern im Sinne von: Wenn mir morgen gekündigt wird, bricht nicht alles zusammen.
Jedes dieser Ziele führt zu einem anderen Plan. Wer die Rentenlücke schließen will, sollte darauf achten, dass die Kredite bis zum Rentenbeginn abbezahlt sind, und tilgt eher höher. Wer den Kindern etwas übertragen will, denkt früh über Schenkungen und Freibeträge nach. Wer unabhängiger vom Gehalt werden will, braucht vor allem eine robuste Rücklage. Schreiben Sie Ihr Ziel in einem Satz auf und rechnen Sie dann zurück: Wie viele Wohnungen, mit welcher Tilgung, bis wann? Das ist der Fahrplan, der zu Ihnen passt, und nicht der aus einem Video.
Wann die nächste Wohnung sinnvoll ist
↑ zum InhaltsverzeichnisDie zweite Wohnung kommt nicht nach Kalender, sondern wenn diese Bedingungen erfüllt sind:
- Die erste Wohnung läuft seit mindestens zwei Jahren stabil, ohne größere Überraschungen.
- Ihre Rücklage für die erste Wohnung ist wieder aufgefüllt.
- Sie haben neues Eigenkapital angespart, mindestens für die Kaufnebenkosten.
- Ihre Haushaltsrechnung trägt beide Raten, auch im Belastungstest.
- Ihre Bank ist bereit, die zweite Wohnung zu finanzieren, was mit einer gut laufenden ersten Wohnung meist leichter ist.
Ein häufiger Fehler ist es, die zweite Wohnung zu kaufen, nur weil die erste gut läuft und die Bank mitmacht. Eine gut laufende erste Wohnung ist eine Voraussetzung, aber kein Kaufgrund. Rechnen Sie die zweite genauso streng durch wie die erste.
Streuen Sie dabei bewusst: eine andere Stadt, vielleicht eine andere Wohnungsgröße. So hängt Ihr Vermögen nicht an einem einzigen Markt.
Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital?
↑ zum InhaltsverzeichnisDie Frage kommt oft, und die Antwort ist: grundsätzlich möglich, aber selten klug. Bei sehr gutem Einkommen finanzieren manche Banken auch den Kaufpreis und die Nebenkosten vollständig. Das kostet aber einen höheren Zins und erhöht Ihre monatliche Zuzahlung. Vor allem fehlt Ihnen dann der Puffer, wenn etwas schiefgeht. Und der Hebel wirkt bei einer Vollfinanzierung besonders stark in beide Richtungen.
Wer kein Eigenkapital hat, fährt meist besser, wenn er zuerst ein bis zwei Jahre gezielt spart, zum Beispiel über einen ETF-Sparplan, der später als Eigenkapital dient. Dann startet er mit Puffer und besseren Konditionen.
Häufige Fragen zum Vermögensaufbau mit Immobilien
↑ zum InhaltsverzeichnisWie baut man mit Immobilien Vermögen auf?
Über die Kombination aus Miete, Tilgung durch den Mieter, Steuerwirkung und Wertentwicklung. Der Mieter bezahlt einen großen Teil Ihres Kredits, und mit jeder Tilgung wächst Ihr Vermögen. Entscheidend sind ein guter Einkaufspreis, eine tragbare Rate und ein langer Anlagehorizont.
Ist eine Immobilie besser als ein ETF?
Nicht pauschal. Bei vorsichtigen Annahmen liegen beide nach 20 Jahren ungefähr gleichauf. Steigen die Immobilienpreise mit der Inflation, liegt die Wohnung vorn. Viele Angestellte kombinieren beides, weil die Wohnung zusätzlich Hebel, Steuerwirkung und spätere Mieteinnahmen bietet.
Wie viele Wohnungen braucht man für einen sinnvollen Vermögensaufbau?
Das hängt von Ihren Zielen ab. Für viele Angestellte sind zwei bis drei überwiegend abbezahlte Wohnungen bis zur Rente ein realistisches und spürbares Ziel.
Kann man mit Immobilien Geld verdienen?
Ja, aber selten schnell. In den ersten Jahren zahlen die meisten Kapitalanleger monatlich etwas zu. Der Vermögenszuwachs entsteht über Tilgung und Wertentwicklung, die laufenden Einnahmen vor allem nach der Entschuldung.
Ab wann lohnt sich eine zweite Wohnung?
Wenn die erste Wohnung stabil läuft, die Rücklage aufgefüllt ist, neues Eigenkapital vorhanden ist und Ihre Haushaltsrechnung beide Raten auch im schlechten Fall trägt. Häufig ist das nach drei bis fünf Jahren der Fall.
Welche Rolle spielt die Inflation?
Sie wirkt zu Ihren Gunsten auf der Schuldenseite, weil der Kredit in Euro gleich bleibt, während Mieten und Werte tendenziell steigen. Auf dem Tagesgeld wirkt sie gegen Sie.
Erstgespräch
Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?
↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
Erstgespräch vereinbaren