Degressive AfA für Wohngebäude: So funktionieren die 5 % – mit Rechenbeispiel

Seit Herbst 2023 gibt es für neu gebaute Mietwohnungen wieder eine degressive Abschreibung. Kapitalanleger können damit in den ersten Jahren deutlich mehr von der Steuer absetzen als mit der normalen linearen Abschreibung. In Exposés von Bauträgern taucht sie inzwischen fast überall auf, oft in einem Atemzug mit Zahlen wie „bis zu 50.000 Euro Steuervorteil“.

Was davon stimmt, was eine Frage der Darstellung ist und für wen sich die degressive AfA wirklich lohnt, erkläre ich Ihnen in diesem Ratgeber. Mit einem durchgerechneten Beispiel, den genauen Fristen und einem Vergleich mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG. Und mit einem Hinweis, den Bauträger selten in den Vordergrund stellen: Die beste Abschreibung nützt nichts, wenn die Wohnung zu teuer eingekauft ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Die degressive AfA für Wohngebäude beträgt 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert des Gebäudes (§ 7 Abs. 5a EStG).
• Sie gilt nur für neue Wohngebäude und Neubauwohnungen, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt. Beim Kauf muss der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden und die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft sein.
• In den ersten zehn Jahren können Sie damit rund ein Drittel mehr abschreiben als mit der linearen AfA von 3 %. Später ist die jährliche Abschreibung niedriger, Sie können dann zur linearen AfA wechseln.
• Unter strengen Voraussetzungen (Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitssiegel, Baukostenobergrenze) kommt eine Sonder-AfA von 5 % für vier Jahre hinzu.
• Die AfA senkt Ihre Steuer, aber sie macht eine teure Wohnung nicht günstig. Prüfen Sie zuerst Preis, Miete und Lage.

Was AfA überhaupt bedeutet

↑ zum Inhaltsverzeichnis

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Der Gedanke dahinter: Ein Gebäude verliert über die Jahre an Wert, weil es altert. Diesen Wertverlust dürfen Sie als Vermieter steuerlich geltend machen, verteilt über die Nutzungsdauer. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht das Grundstück, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab.

Das Besondere an der AfA ist, dass Sie sie absetzen, ohne dass in diesem Jahr Geld fließt. Sie haben den Kaufpreis einmal bezahlt, und das Finanzamt erkennt ihn Jahr für Jahr als Kosten an. Bei einer vermieteten Wohnung ist die AfA deshalb neben den Zinsen der wichtigste Grund dafür, dass die Wohnung in den ersten Jahren steuerlich einen Verlust macht und Ihre Lohnsteuer senkt. Wie das im Zusammenspiel mit Miete, Zinsen und Kosten wirkt, erklärt der Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage Schritt für Schritt.

Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungskosten des Gebäudes. Dazu gehört der Gebäudeanteil am Kaufpreis und der entsprechende Anteil an den Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.

Die AfA-Sätze für vermietete Wohnungen im Überblick

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Für Bestandswohnungen, also den Großteil der Kapitalanlagen, gilt weiterhin die lineare AfA von 2 % oder 2,5 %. Die degressive AfA und die Sonder-AfA sind ausschließlich für Neubauten gedacht.

So funktioniert die degressive AfA

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Bei der linearen AfA schreiben Sie jedes Jahr denselben Betrag ab: 3 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, also nach gut 33 Jahren den gesamten Betrag.

Bei der degressiven AfA schreiben Sie jedes Jahr 5 % vom Restwert ab, also von dem Betrag, der nach den bisherigen Abschreibungen noch übrig ist. Im ersten Jahr sind das 5 % der vollen Anschaffungskosten. Im zweiten Jahr 5 % von 95 %. Im dritten Jahr 5 % von dem, was danach übrig ist, und so weiter. Die jährliche Abschreibung wird also immer kleiner, ist aber in den ersten Jahren deutlich höher als bei der linearen Methode.

Weil der Restwert nie ganz bei null ankommt, sieht das Gesetz einen Wechsel vor: Sie dürfen jederzeit von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Der verbleibende Restwert wird dann gleichmäßig über die restliche Nutzungsdauer verteilt. Zurück zur degressiven AfA geht es nicht.

Rechenbeispiel: Neubauwohnung mit 300.000 Euro Gebäudeanteil

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Angenommen, Sie kaufen eine Neubauwohnung, deren Bau im Frühjahr 2025 begonnen hat. Der Gebäudeanteil einschließlich der anteiligen Nebenkosten beträgt 300.000 Euro.

In den ersten zehn Jahren schreiben Sie mit der degressiven AfA gut 30.000 Euro mehr ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 34 % entspricht das rund 10.300 Euro weniger Steuer in diesem Zeitraum, bei 42 % sind es knapp 12.800 Euro. Dazu kommt gegebenenfalls der Solidaritätszuschlag oder die Kirchensteuer.

Ab etwa dem neunten Jahr liegt die degressive AfA nur noch knapp über der linearen. Ab etwa dem 15. Jahr wäre eine lineare Verteilung des Restwerts günstiger als weitere 5 % vom Restwert. Dann lohnt sich der Wechsel. Den richtigen Zeitpunkt sollte Ihr Steuerberater mit Ihnen festlegen.

Ist das ein echter Vorteil oder nur eine Verschiebung?

Auf den ersten Blick schreibt man mit beiden Methoden am Ende denselben Betrag ab, nur verteilt man ihn anders. Das ist richtig. Trotzdem hat die degressive AfA für Kapitalanleger drei handfeste Vorteile:

1. Mehr Geld in den ersten Jahren. Gerade am Anfang, wenn die Zinsen hoch und die Miete noch niedriger sind, ist der monatliche Eigenaufwand am größten. Die höhere Steuerersparnis entlastet genau in dieser Phase.
2. Der Zinseffekt. Geld, das Sie heute sparen, können Sie heute tilgen oder anlegen. Ein Euro Steuerersparnis jetzt ist mehr wert als ein Euro in 20 Jahren.
3. Steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren. Bei vermieteten Wohnungen im Privatvermögen ist ein Verkaufsgewinn nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei. Die Abschreibungen, die Sie bis dahin genutzt haben, werden beim Verkauf nicht nachversteuert. Wer nach zwölf oder 15 Jahren verkauft, hat die höhere Abschreibung also dauerhaft gewonnen.

Was die AfA für Ihren monatlichen Eigenaufwand bedeutet

Rechnen Sie die Steuerersparnis immer auf den Monat herunter, denn so erleben Sie sie im Alltag. 15.000 Euro degressive AfA im ersten Jahr bedeuten bei 34 % Grenzsteuersatz gut 5.000 Euro weniger Steuer, also gut 400 Euro im Monat. Mit linearer AfA wären es etwa 255 Euro. Der Unterschied von rund 170 Euro im Monat ist spürbar, gerade in den ersten Jahren, in denen Zinsen am höchsten sind. Er schrumpft aber Jahr für Jahr. Planen Sie Ihr Budget deshalb nicht so knapp, dass es nur mit der hohen Anfangsersparnis aufgeht.

Die Voraussetzungen im Detail

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Damit Sie die degressive AfA nutzen können, müssen alle diese Punkte erfüllt sein:

• Wohngebäude oder Wohnung: Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen. Für gemischt genutzte Gebäude gilt sie nur für den Wohnteil.
• Neubau: Es muss sich um ein neu errichtetes Gebäude handeln. Sanierte Altbauten zählen nicht.
• Zeitraum: Der Baubeginn liegt zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Wenn Sie kaufen statt selbst bauen, muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossen werden und die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Eine Wohnung, die schon einige Jahre bewohnt war, ist nicht mehr begünstigt.
• Lage: Das Gebäude muss in einem Mitgliedstaat der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen.
• Vermietung: Sie nutzen die Wohnung nicht selbst, sondern vermieten sie.

Wichtig: Solange Sie die degressive AfA nutzen, dürfen Sie keine zusätzliche Abschreibung wegen außergewöhnlicher Abnutzung geltend machen, etwa nach einem Wasserschaden. Wollen Sie das, müssen Sie vorher zur linearen AfA wechseln.

Die Sonder-AfA nach § 7b: der zusätzliche Hebel für besonders effiziente Neubauten

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Neben der degressiven AfA gibt es eine zweite Förderung für neue Mietwohnungen, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Sie ist an deutlich strengere Bedingungen geknüpft, kann dafür aber zusätzlich zur normalen AfA genutzt werden.

So hoch ist sie: 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, insgesamt also 20 %.

Die Voraussetzungen: - Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 - Die Wohnung erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40“ und ist mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert - Die Baukosten liegen bei höchstens 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA vollständig, nicht nur für den Teil darüber - Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt - Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet - Bei einem Kauf muss er bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen

Ein Beispiel: Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt die Bemessungsgrundlage höchstens 280.000 Euro. Die Sonder-AfA liegt dann bei 14.000 Euro pro Jahr, zusammen 56.000 Euro in vier Jahren. Bei 34 % Grenzsteuersatz entspricht das rund 19.000 Euro weniger Steuer in diesen vier Jahren.

Nach dem Wortlaut der Regeln und der überwiegenden Auffassung in der Fachliteratur kann die Sonder-AfA mit der degressiven AfA kombiniert werden. In den ersten vier Jahren sind dann bis zu 10 % Abschreibung möglich. Ob das in Ihrem Fall gilt und wie die Bemessungsgrundlagen genau zusammenspielen, muss Ihr Steuerberater anhand der konkreten Unterlagen prüfen. Lassen Sie sich die Erfüllung der Voraussetzungen, vor allem das QNG-Siegel und die Baukosten, vom Bauträger schriftlich bestätigen.

Wann sich die degressive AfA lohnt und wann nicht

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Die degressive AfA ist ein Vorteil, aber kein Kaufgrund. Dazu ein Rechenbeispiel, das Sie vor jeder Neubauwohnung im Kopf haben sollten.

Angenommen, eine Neubauwohnung kostet 30.000 Euro mehr als eine vergleichbare, gut erhaltene Bestandswohnung in derselben Lage. Mit der degressiven AfA sparen Sie bei 34 % Grenzsteuersatz in zehn Jahren etwa 10.000 Euro mehr Steuern als mit der linearen AfA von 3 % und noch einmal mehr im Vergleich zur 2-%-AfA bei der Bestandswohnung. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, ob die Neubauwohnung den Mehrpreis über eine höhere Miete, weniger Reparaturen und eine bessere Wertentwicklung wieder hereinholt. Die Steuer allein reicht dafür in vielen Fällen nicht.

Die degressive AfA lohnt sich besonders, wenn: - Ihr Grenzsteuersatz hoch ist, ab etwa 35 %, idealerweise 42 % - der Kaufpreis pro Quadratmeter im Vergleich zu anderen Neubauten in der Lage marktüblich ist - die Miete realistisch kalkuliert ist und zum örtlichen Mietniveau für Neubauten passt - Sie die Wohnung mindestens zehn Jahre halten wollen

Vorsicht ist geboten, wenn: - der Bauträger die Steuerersparnis in den Vordergrund stellt und die Miete nur als Prognose angibt - der Preis pro Quadratmeter deutlich über dem örtlichen Durchschnitt liegt - die Lage Ihnen fremd ist und niemand erklären kann, warum gerade dort gebaut wird - Sie damit rechnen, die Wohnung nach wenigen Jahren wieder zu verkaufen

Wie Sie Steuervorteile seriös einordnen und woran Sie ein Steuersparmodell erkennen, lesen Sie im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Kapitalanlage-Check

Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Geben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.

Wohnung jetzt durchrechnen →

So berechnen Sie die AfA für Ihre Wohnung

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Für eine erste Einschätzung reichen drei Schritte:

1. Gesamtinvestition ermitteln: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler).
2. Gebäudeanteil bestimmen: Ziehen Sie den Anteil für Grund und Boden ab. Bei Neubauwohnungen in Städten liegt der Gebäudeanteil oft zwischen 70 und 85 %, in teuren Innenstadtlagen kann der Bodenanteil deutlich höher sein. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zur Verfügung. Eine im Kaufvertrag vereinbarte, nachvollziehbare Aufteilung wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt, solange sie nicht offensichtlich an der Wirklichkeit vorbeigeht.
3. Satz anwenden: Bestand 2 % oder 2,5 % linear, Neubau 3 % linear oder 5 % degressiv vom Restwert.

Beispiel Bestand: Gesamtinvestition 315.212 Euro, Gebäudeanteil 75 %, ergibt 236.409 Euro. Bei 2 % sind das 4.728 Euro AfA pro Jahr.

Beispiel Neubau: Gesamtinvestition 380.000 Euro, Gebäudeanteil 79 %, ergibt rund 300.000 Euro. Degressiv im ersten Jahr 15.000 Euro, linear 9.000 Euro.

Der Kapitalanlage-Check auf dieser Website rechnet die AfA nach Baujahr automatisch und zeigt Ihnen, wie sich die Steuerwirkung auf Ihren monatlichen Eigenaufwand auswirkt: Mietrendite und Cashflow berechnen.

Fünf typische Fehler rund um die AfA

↑ zum Inhaltsverzeichnis

1. Den Bodenanteil zu niedrig ansetzen. Wer im Kaufvertrag einen unrealistisch hohen Gebäudeanteil vereinbart, riskiert, dass das Finanzamt die Aufteilung korrigiert. Dann sinkt die AfA rückwirkend, und es kann zu Nachzahlungen kommen.
2. Die Kaufnebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler gehören anteilig zur Bemessungsgrundlage. Wer nur den Kaufpreis ansetzt, verschenkt Abschreibung.
3. Die 15-%-Grenze übersehen. Wer eine Bestandswohnung kauft und in den ersten drei Jahren mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne Mehrwertsteuer) für Renovierungen ausgibt, kann diese Kosten nicht sofort absetzen, sondern muss sie mit abschreiben.
4. Mit der Steuerersparnis aus der Werbung planen. Angaben wie „bis zu 50.000 Euro Steuervorteil“ beruhen meist auf dem höchsten Steuersatz und einer langen Laufzeit. Rechnen Sie mit Ihrem eigenen Grenzsteuersatz.
5. Die Voraussetzungen nicht belegen können. Für die Sonder-AfA müssen Sie Effizienzhaus-40-Standard, QNG-Siegel, Baukosten und den Zeitpunkt des Bauantrags nachweisen. Lassen Sie sich alle Unterlagen vor dem Kauf geben, nicht erst bei der ersten Steuererklärung.

Degressive AfA auch für Maschinen und Fahrzeuge?

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Wer nach „degressive AfA“ sucht, stößt auch auf eine ganz andere Regel: die degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter von Unternehmen, zum Beispiel Maschinen, Fahrzeuge oder Computer. Sie wurde mehrfach befristet eingeführt, zuletzt für Anschaffungen von Mitte 2025 bis Ende 2027 mit bis zu 30 % pro Jahr. Diese Regel betrifft Unternehmer und Selbstständige, nicht die Vermietung von Wohnungen im Privatvermögen. Für Ihre Kapitalanlage-Wohnung ist allein die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4, 5a und § 7b EStG maßgeblich.

Häufige Fragen zur degressiven AfA

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Wie hoch ist die degressive AfA für Wohngebäude?

Sie beträgt 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Im ersten Jahr sind das 5 % der vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, danach wird der Betrag jedes Jahr etwas kleiner.

Bis wann gilt die degressive AfA?

Begünstigt sind Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt. Beim Kauf muss der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden.

Gilt die degressive AfA auch für gebrauchte Wohnungen?

Nein. Sie gilt nur für neu errichtete Wohngebäude und für Neubauwohnungen, die bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung gekauft werden. Für Bestandswohnungen gilt die lineare AfA von 2 % bzw. 2,5 % bei Baujahr vor 1925.

Kann ich von der degressiven zur linearen AfA wechseln?

Ja, jederzeit. Der verbleibende Restwert wird dann gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer verteilt. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist nicht möglich.

Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?

Nach dem Wortlaut der Regeln und der überwiegenden Auffassung ja, wenn alle Voraussetzungen der Sonder-AfA erfüllt sind (Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukostenobergrenze 5.200 € pro m², Bauantrag im begünstigten Zeitraum). Lassen Sie das im Einzelfall von Ihrem Steuerberater bestätigen.

Wird die AfA beim Verkauf nachversteuert?

Bei vermieteten Wohnungen im Privatvermögen nicht, wenn Sie nach Ablauf von zehn Jahren verkaufen. Der Verkaufsgewinn ist dann steuerfrei. Verkaufen Sie früher, wird bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns die bereits geltend gemachte AfA berücksichtigt.

Lohnt sich ein Neubau nur wegen der degressiven AfA?

Nein. Die AfA verbessert die Rechnung einer Wohnung, die zum richtigen Preis gekauft wird. Ist die Wohnung zu teuer, kann auch die beste Abschreibung den Nachteil meist nicht ausgleichen.

Erstgespräch

Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?

↑ zum Inhaltsverzeichnis

Im kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.

Erstgespräch vereinbaren →

TB

Ihr Ansprechpartner

Thomas Braun

↑ zum Inhaltsverzeichnis

[THOMAS: Berufsbezeichnung, Erlaubnis und echtes Porträt vor Livegang ergänzen.]

Ich begleite Angestellte, die mit vermieteten Wohnungen Vermögen aufbauen wollen, ohne sich eine zweite Baustelle ans Bein zu binden. Mein Grundsatz: erst rechnen, dann entscheiden.

Mehr über Thomas →