Sie haben vor einigen Jahren ein Haus gekauft, die Restschuld liegt noch bei 300.000 Euro, und die Zinsbindung läuft in ein paar Jahren aus. Gleichzeitig wissen Sie, dass Sie mit einer vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen sollten. Und dann kommt die Frage, die viele Eigenheimbesitzer seit Jahren vor sich herschieben: Finanziert mir die Bank neben dem Haus überhaupt noch etwas? Und wenn ja, ist das nicht zu riskant?
Die gute Nachricht: Ein Eigenheim ist bei der Finanzierung einer Kapitalanlage oft kein Hindernis, sondern ein Vorteil. Die schlechte Nachricht: Die Rechnung muss sauber sein, gerade weil zwei Kredite und vielleicht eine teurere Anschlussfinanzierung zusammenkommen. In diesem Ratgeber zeige ich Ihnen, wie Banken die zweite Finanzierung bewerten, wie Sie Ihr Eigenheim sinnvoll als Sicherheit nutzen und wie Sie die Anschlussfinanzierung von Anfang an einplanen.
Das Wichtigste in Kürze
- Banken prüfen bei der zweiten Immobilie vor allem die Haushaltsrechnung: Trägt Ihr Einkommen beide Raten, auch wenn die Miete einmal ausfällt? Die künftige Miete wird meist nur zu 70 bis 80 % angerechnet.
- Ein teilweise abbezahltes Eigenheim kann als zusätzliche Sicherheit dienen und so den Eigenkapitalbedarf für die Kapitalanlage senken.
- Läuft die Zinsbindung Ihres Eigenheims bald aus, rechnet die Bank mit einer höheren Rate. Klären Sie die Anschlussfinanzierung vor oder zusammen mit der Kapitalanlage.
- Die Zinsen für die Kapitalanlage sind steuerlich absetzbar, die für das Eigenheim nicht. Entscheidend ist, wofür das Geld verwendet wird, nicht welche Immobilie als Sicherheit dient.
- Die zweite Finanzierung ist dann vertretbar, wenn sie den Belastungstest besteht und Ihr Notgroschen unangetastet bleibt.
Warum das Eigenheim kein Hindernis sein muss
↑ zum InhaltsverzeichnisViele denken: Ich habe schon einen Kredit, mehr Schulden geht nicht. Dieser Gedanke verwechselt zwei Arten von Krediten. Für Ihr Eigenheim zahlen Sie die Rate vollständig aus Ihrem Nettoeinkommen, denn niemand außer Ihnen wohnt darin und zahlt Miete. Bei einer vermieteten Wohnung bezahlt der Mieter einen großen Teil der Rate. Ihre zusätzliche monatliche Belastung ist deshalb viel kleiner als die neue Kreditsumme vermuten lässt.
Aus Sicht der Bank ist ein Eigenheimbesitzer zudem ein guter Kunde. Sie zahlen seit Jahren pünktlich eine Rate, Sie haben Vermögen aufgebaut, das im Grundbuch steht, und Sie haben bewiesen, dass Sie mit einem großen Kredit umgehen können. Viele Banken sehen das positiv, solange die Zahlen passen.
Was dagegen tatsächlich bremsen kann: ein hoher Restkredit im Verhältnis zum Wert des Hauses, eine bald auslaufende Zinsbindung mit deutlichem Zinssprung, wenig freies Einkommen nach allen Ausgaben, und ein Alter, bei dem die Laufzeit knapp wird.
Wie die Bank Ihre zweite Finanzierung prüft
↑ zum InhaltsverzeichnisDie Haushaltsrechnung
Das Herzstück jeder Kreditprüfung ist die Haushaltsrechnung. Die Bank stellt Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und schaut, was übrig bleibt. Ein Beispiel für ein Paar mit zwei Kindern, Eigenheim und geplanter Kapitalanlage:
| Einnahmen pro Monat | Betrag |
|---|---|
| Nettogehalt Partner 1 | 4.400 € |
| Nettogehalt Partner 2 (Teilzeit) | 1.450 € |
| Kindergeld für zwei Kinder | rund 520 € |
| Kaltmiete der Kapitalanlage (780 €, angerechnet zu 75 %) | 585 € |
| Summe Einnahmen | 6.955 € |
| Ausgaben pro Monat | Betrag |
|---|---|
| Pauschale Lebenshaltung (zwei Erwachsene, zwei Kinder) | 2.200 € |
| Rate Eigenheim | 1.100 € |
| Nebenkosten und Instandhaltung Eigenheim | 400 € |
| Versicherungen, Altersvorsorge, Sparpläne | 450 € |
| Auto (Leasing oder Rücklage) | 350 € |
| Rate Kapitalanlage (Darlehen rund 211.000 €, 4,1 % Zins, 2 % Tilgung) | 1.074 € |
| Nicht umlagefähige Kosten Kapitalanlage | 80 € |
| Summe Ausgaben | 5.654 € |
Überschuss: rund 1.300 Euro im Monat. Damit hätte das Paar einen soliden Abstand, und die meisten Banken würden die Finanzierung grundsätzlich mittragen. Die Pauschalen für Lebenshaltung unterscheiden sich von Bank zu Bank. Manche rechnen mit festen Werten pro Person, manche mit Ihren tatsächlichen Ausgaben. Rechnen Sie deshalb lieber etwas vorsichtiger als die Bank.
Achtung: Diese Rechnung ist die Sicht der Bank auf die Tragfähigkeit, nicht Ihr tatsächlicher monatlicher Aufwand. Ihr echter Eigenaufwand für die Kapitalanlage liegt in diesem Beispiel bei rund 334 Euro nach Steuern, weil die volle Miete fließt, Sie eine eigene Rücklage bilden und die Steuerersparnis hinzukommt. Den genauen Wert für Ihre Wohnung zeigt der Kapitalanlage-Check. Welche Kennzahlen neben der Finanzierung zählen, erklärt der Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
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Wohnung jetzt durchrechnenWas die Bank sonst noch prüft
- Bonität: Ihre Schufa, Ihr Arbeitsverhältnis (unbefristet, Probezeit vorbei) und die Stabilität Ihres Einkommens.
- Beleihungsauslauf: wie hoch der Kredit im Verhältnis zum Wert ist, den die Bank der Wohnung zuschreibt. Die Bank setzt dabei oft einen etwas niedrigeren Wert als den Kaufpreis an. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser der Zins.
- Gesamtverschuldung: Wie hoch sind alle Kredite zusammen im Verhältnis zu Ihrem Einkommen und Vermögen?
- Laufzeit und Alter: Ist der Kredit in einem vernünftigen Zeitraum, idealerweise bis zum Rentenbeginn, getilgt?
- Die Wohnung selbst: Lage, Zustand, Höhe der Miete im Vergleich zum Markt, Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Das Eigenheim als zusätzliche Sicherheit nutzen
↑ zum InhaltsverzeichnisHaben Sie Ihr Eigenheim schon zu einem guten Teil abbezahlt, steckt darin Vermögen, das Sie für die Kapitalanlage nutzen können, ohne Geld vom Tagesgeld abzuziehen. Zwei Wege sind üblich.
Weg 1: Zusätzliche Grundschuld auf das Eigenheim. Die Bank lässt sich neben der Kapitalanlage-Wohnung auch eine Grundschuld auf Ihrem Haus eintragen, meist im zweiten Rang hinter der bestehenden Finanzierung. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf für die Kapitalanlage, und Sie bekommen bessere Konditionen. In manchen Fällen lassen sich so sogar die Kaufnebenkosten mitfinanzieren, ohne dass Sie eigenes Geld einsetzen müssen.
Weg 2: Eigenkapitalersatz aus dem Eigenheim. Ein separates Darlehen, besichert auf dem Eigenheim, wird für die Nebenkosten und einen Teil des Kaufpreises der Kapitalanlage verwendet. Das Ergebnis ähnelt Weg 1, nur die Aufteilung in Verträge ist anders.
Beide Wege haben einen Vorteil, den viele nicht kennen: Für die Steuer zählt, wofür das Geld verwendet wird, nicht welche Immobilie als Sicherheit dient. Fließt ein Darlehen, das auf Ihrem Eigenheim eingetragen ist, nachweislich in den Kauf der vermieteten Wohnung, sind die Zinsen dafür als Werbungskosten absetzbar. Wichtig ist, dass die Verwendung sauber dokumentiert ist, am besten mit einem eigenen Darlehensvertrag und einer direkten Zahlung an Notar bzw. Verkäufer. Lassen Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Was Sie bedenken sollten: Wer sein Eigenheim mitbelastet, verknüpft die beiden Immobilien. Geht bei der Kapitalanlage etwas grundlegend schief, kann die Bank im äußersten Fall auch auf das Haus zugreifen. Bei einer soliden Haushaltsrechnung und bestandenem Belastungstest ist das ein theoretisches Risiko, aber Sie sollten es kennen und mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner besprechen.
Die Anschlussfinanzierung des Eigenheims mitdenken
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Eigenheimbesitzer haben zwischen 2019 und 2021 mit Zinsen um 1 % finanziert. Diese Zinsbindungen laufen in den nächsten Jahren aus, und die Anschlussfinanzierung wird teurer. Das betrifft Ihre zweite Finanzierung direkt, denn die Bank rechnet nicht mit Ihrer heutigen Rate, sondern mit der, die nach der Zinsbindung realistisch ist.
Ein Beispiel: Die Restschuld für das Eigenheim liegt bei Ende der Zinsbindung 2029 bei rund 280.000 Euro. Heute beträgt die Rate 1.100 Euro bei 1,2 % Zins. Wird zu 4 % Zins mit 2 % Tilgung weiterfinanziert, steigt die Rate auf rund 1.400 Euro. Das sind 300 Euro mehr im Monat, die in der Haushaltsrechnung fehlen.
Drei Möglichkeiten, damit umzugehen:
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich schon heute den Zins für die Anschlussfinanzierung, gegen einen Aufschlag. Das schafft Planungssicherheit, und die Bank kann mit einer festen Rate rechnen. Forward-Darlehen sind in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus möglich.
- Tilgung anpassen: Bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Tilgung senken, um die Rate stabil zu halten. Das verlängert die Laufzeit, kann aber sinnvoll sein, wenn dafür die Kapitalanlage möglich wird. Prüfen Sie, ob das Haus trotzdem bis zur Rente abbezahlt ist.
- Sondertilgung vor dem Ende der Zinsbindung: Wer Rücklagen hat, die nicht als Notgroschen gebraucht werden, kann die Restschuld vor der Anschlussfinanzierung senken. Bei 4 % Zins ist jeder getilgte Euro eine sichere Verzinsung von 4 %.
Wichtig ist die Reihenfolge: Klären Sie zuerst, wie die Anschlussfinanzierung aussehen wird, und planen Sie dann die Kapitalanlage. Oder regeln Sie beides zusammen bei einer Bank. Wer die Kapitalanlage mit der heutigen niedrigen Rate fürs Haus kalkuliert, erlebt 2029 eine unangenehme Überraschung.
Eine oder zwei Banken?
↑ zum InhaltsverzeichnisSie können die Kapitalanlage bei der Bank finanzieren, die schon Ihr Eigenheim finanziert hat, oder bei einer anderen.
Für die Hausbank spricht: Sie kennt Sie und Ihre Zahlungsgeschichte. Wenn Sie das Eigenheim als zusätzliche Sicherheit nutzen wollen, ist es mit derselben Bank einfacher, weil die Grundschuld schon bei ihr liegt. Und manchmal lassen sich Anschlussfinanzierung und neues Darlehen in einem Paket verhandeln.
Für eine andere Bank spricht: Sie bekommen einen echten Vergleich. Gerade bei vermieteten Wohnungen unterscheiden sich Banken stark darin, wie sie Mieten anrechnen und wie viel sie finanzieren. Eine Zweitbank kann außerdem sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Eigenheim bewusst nicht mitbelasten wollen.
In jedem Fall lohnt es sich, zwei bis drei Angebote einzuholen, entweder selbst oder über einen Vermittler, der viele Banken vergleicht.
Die Unterlagen für die zweite Finanzierung
↑ zum InhaltsverzeichnisBereiten Sie diese Unterlagen vor, dann wirken Sie im Bankgespräch souverän und sparen Zeit:
Zu Ihrer Person und Ihrem Einkommen: - Personalausweis - Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, bei Bonus auch die Dezemberabrechnung - Letzter Einkommensteuerbescheid - Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszug) - Übersicht über bestehende Kredite und Versicherungen
Zum Eigenheim: - Aktueller Darlehenskontoauszug mit Restschuld - Darlehensvertrag mit Zins und Ende der Zinsbindung - Grundbuchauszug, falls das Eigenheim als Sicherheit dienen soll
Zur Kapitalanlage: - Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung - Mietvertrag - Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan - Energieausweis - Grundbuchauszug und Flurkarte - Kaufvertragsentwurf, sobald vorhanden
In fünf Schritten zur zweiten Finanzierung
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Bestandsaufnahme des Eigenheims: Restschuld, Zins, Ende der Zinsbindung, heutiger Wert des Hauses. Daraus ergibt sich, wie viel Spielraum das Haus als Sicherheit bietet und wie stark die Rate nach der Zinsbindung steigen wird.
- Ehrliche Haushaltsrechnung: Rechnen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben selbst durch, mit der künftigen Rate fürs Haus, nicht mit der heutigen. Legen Sie fest, welchen monatlichen Eigenaufwand für eine Kapitalanlage Sie tragen wollen.
- Vorgespräch mit zwei bis drei Banken: Fragen Sie, bis zu welchem Kaufpreis eine vermietete Wohnung finanzierbar wäre, ob das Eigenheim als Sicherheit eingebunden werden soll und wie die Miete angerechnet wird. Fragen Sie gleichzeitig nach Konditionen für ein Forward-Darlehen.
- Wohnung suchen und durchrechnen: Erst jetzt beginnt die Suche, mit einem klaren Preisrahmen. Jede Wohnung, die in die engere Wahl kommt, rechnen Sie mit Ihrer Finanzierung und Ihrem Steuersatz durch, einschließlich Belastungstest.
- Finanzierung festmachen: Mit den Unterlagen der konkreten Wohnung holen Sie verbindliche Angebote ein, vergleichen Zins, Sondertilgung und Bereitstellungszinsen und klären die Sicherheiten. Danach folgen Kaufvertragsentwurf und Notartermin.
Der häufigste Fehler ist, mit Schritt 4 anzufangen. Wer eine Wohnung findet, bevor er weiß, was er finanzieren kann und will, gerät unter Zeitdruck und verhandelt schlecht.
Was Ihre Chancen bei der Bank verbessert
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Saubere Konten: Kein Dispo in den letzten Monaten, keine Rücklastschriften, regelmäßige Sparraten. Banken schauen genauer hin, als viele denken.
- Wenige Konsumkredite: Ein laufender Autokredit oder eine Ratenzahlung für die Küche verschlechtern die Haushaltsrechnung. Wenn möglich, lösen Sie kleine Kredite vorher ab.
- Nachweisbares Eigenkapital: Auch wenn Sie es nicht vollständig einsetzen, zeigt vorhandenes Vermögen der Bank, dass Sie Rücklagen haben.
- Eine Wohnung mit nachvollziehbarer Miete: Eine Miete im Rahmen des Mietspiegels und eine Gemeinschaft mit ordentlicher Rücklage machen die Wohnung für die Bank zur besseren Sicherheit.
- Vollständige Unterlagen: Wer alles auf einmal einreicht, bekommt schneller eine Zusage und wirkt als Kunde, mit dem man gern arbeitet.
Wann Sie lieber noch warten sollten
↑ zum InhaltsverzeichnisEine zweite Finanzierung ist nicht immer der richtige Schritt. Warten Sie lieber, wenn:
- nach der Haushaltsrechnung weniger als einige hundert Euro im Monat übrig bleiben,
- Ihr Notgroschen nach dem Kauf unter drei Monatsausgaben fallen würde,
- die Anschlussfinanzierung Ihres Hauses noch völlig offen ist und ein großer Zinssprung droht,
- Ihr Arbeitsplatz akut unsicher ist oder Sie in der Probezeit sind,
- in den nächsten zwei, drei Jahren eine große Ausgabe ansteht, etwa eine Dachsanierung am eigenen Haus.
Warten heißt dabei nicht Nichtstun. Nutzen Sie die Zeit, um Eigenkapital anzusparen, die Anschlussfinanzierung zu klären und Ihre Rechnung so aufzustellen, dass die Kapitalanlage im zweiten Anlauf sicher trägt.
Der Belastungstest für zwei Kredite
↑ zum InhaltsverzeichnisMit Eigenheim und Kapitalanlage tragen Sie zwei Kredite. Deshalb sollte Ihr Belastungstest beide berücksichtigen. Rechnen Sie mindestens diese Szenarien durch:
- Die Kapitalanlage steht drei Monate leer. Bei 780 Euro Kaltmiete fehlen 2.340 Euro, dazu kommen die Nebenkosten der leeren Wohnung.
- Beide Zinsbindungen enden mit höherem Zins. Was passiert, wenn bei beiden Darlehen der Zins 2 Prozentpunkte über dem heutigen Niveau liegt?
- Ein Einkommen fällt für ein halbes Jahr weg, etwa durch Elternzeit, Krankheit oder Jobwechsel.
- Eine größere Reparatur kommt gleichzeitig, am Haus und in der Wohnung.
Wenn Sie zwei dieser Szenarien gleichzeitig verkraften, ohne den Notgroschen aufzubrauchen, ist die Finanzierung tragfähig. Wenn schon eines davon eng wird, bauen Sie zuerst mehr Puffer auf oder wählen Sie eine günstigere Wohnung.
Gemeinsam entscheiden
↑ zum InhaltsverzeichnisBei der zweiten Immobilie hängt mehr am Familienbudget als bei der ersten. Zwei Kredite, eine teurere Anschlussfinanzierung, vielleicht eine Grundschuld auf dem gemeinsamen Haus: Das ist eine Entscheidung, die beide Partner gleichermaßen mittragen müssen. Ist einer von beiden skeptisch, ist das kein Hindernis, sondern eine wertvolle Kontrolle. Die vorsichtigere Person stellt meist genau die Fragen, die auch die Bank stellen wird.
Hilfreich ist ein gemeinsamer Abend mit drei Unterlagen: der Haushaltsrechnung mit der künftigen Rate fürs Haus, der Rechnung für die konkrete Wohnung mit dem Eigenaufwand nach Steuern und dem Belastungstest für beide Kredite. Legen Sie dabei eine Grenze fest, die Sie beide entspannt mittragen. Eine Wohnung, die diese Grenze im schlechten Fall überschreitet, wird nicht gekauft. Mit dieser Regel wird aus „Ich weiß nicht, ob das gut geht“ eine klare Entscheidung.
Typische Fehler bei der zweiten Finanzierung
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Mit der heutigen Rate fürs Haus rechnen, obwohl die Zinsbindung bald endet.
- Alles Ersparte als Eigenkapital einsetzen, obwohl das Eigenheim als Sicherheit dienen könnte.
- Die Verwendung des Darlehens nicht dokumentieren, sodass die Zinsen für die Kapitalanlage steuerlich nicht anerkannt werden.
- Nur ein Angebot einholen, meist bei der Hausbank, ohne Vergleich.
- Das Haus mitbelasten, ohne es mit der Partnerin oder dem Partner zu besprechen. Bei einer Grundschuld auf dem gemeinsamen Haus müssen ohnehin beide unterschreiben.
Häufige Fragen zur zweiten Immobilie
↑ zum InhaltsverzeichnisKann ich eine zweite Immobilie finanzieren, obwohl das erste Haus noch nicht abbezahlt ist?
Ja, das ist häufig möglich. Entscheidend ist, dass Ihre Haushaltsrechnung beide Raten trägt, auch wenn die Miete einmal ausfällt. Ein teilweise abbezahltes Eigenheim kann dabei sogar als zusätzliche Sicherheit helfen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für die zweite Immobilie?
In der Regel mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland und Makler etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises. Wer sein Eigenheim als zusätzliche Sicherheit einsetzt, kann den Bedarf an eigenem Geld oft senken.
Wie rechnet die Bank die Mieteinnahmen an?
Meist zu 70 bis 80 % der Kaltmiete, weil die Bank Leerstand und Kosten einkalkuliert. Manche Banken rechnen auch die Steuerersparnis an, viele nicht.
Sind die Zinsen absetzbar, wenn das Eigenheim als Sicherheit dient?
Ja, wenn das Darlehen nachweislich für den Kauf der vermieteten Wohnung verwendet wird. Für die Steuer zählt die Verwendung, nicht die Sicherheit. Dokumentieren Sie die Zahlungswege sauber und stimmen Sie die Gestaltung mit Ihrem Steuerberater ab.
Sollte ich erst die Anschlussfinanzierung regeln?
Ja, oder beides zusammen. Die Bank rechnet bei der zweiten Finanzierung mit der Rate nach der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen kann Planungssicherheit schaffen.
Ist eine zweite Immobilie nicht ein Klumpenrisiko?
Ein großer Teil Ihres Vermögens steckt dann in Immobilien. Das ist vertretbar, wenn die Kapitalanlage in einer anderen Stadt liegt als Ihr Haus und Sie daneben einen liquiden Notgroschen und idealerweise weitere Anlagen haben.
Erstgespräch
Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?
↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
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