Sie haben Videos geschaut, einen Onlinekurs angefangen, Rechner ausprobiert und mit Kollegen diskutiert. Trotzdem sind Sie heute nicht sicherer als vor drei Jahren, eher im Gegenteil. Der eine sagt, bei 4 % Zins lohnt sich nichts mehr. Der nächste sagt, jetzt sei der beste Einstiegszeitpunkt seit Jahren. Und Sie stehen da wie jemand, der seit Monaten fürs Examen lernt und nie zur Prüfung geht.
Wenn Ihnen das bekannt vorkommt, liegt das Problem nicht daran, dass Sie zu wenig wissen. Es liegt daran, dass Ihnen ein Ablauf fehlt, der aus Wissen eine Entscheidung macht. Genau den bekommen Sie hier: sieben Schritte, in einer festen Reihenfolge, mit dem, was Sie in jedem Schritt erledigen, und dem, was Sie getrost ignorieren dürfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Für die erste Kapitalanlage reichen drei Fragen: Was darf mich die Wohnung im Monat kosten? Trägt diese konkrete Wohnung das auch im schlechten Fall? Und ist die Lage in 20 Jahren noch gefragt?
- Anfänger fahren meist am besten mit einer vermieteten Bestandswohnung mit ein bis drei Zimmern in einer Stadt mit stabiler Nachfrage.
- Die richtige Reihenfolge ist entscheidend: erst Budget, dann Bank, dann Wohnung. Wer mit der Wohnung anfängt, verliebt sich in Exposés, die er sich nicht leisten kann.
- Von der ersten Rechnung bis zur Schlüsselübergabe vergehen realistisch drei bis sechs Monate.
- Hilfe zu holen ist kein Zeichen von Schwäche. Auch Profis lassen ihre Rechnung von jemandem gegenlesen.
Warum mehr Wissen Sie nicht weiterbringt
↑ zum InhaltsverzeichnisEs klingt paradox, aber es ist eine der häufigsten Erfahrungen: Je mehr man über Immobilien liest, desto schwerer fällt die Entscheidung. Das liegt daran, dass jede Quelle eine andere Situation vor Augen hat. Der Youtuber aus Leipzig rechnet mit Kaufpreisen, die es in Bayern nicht gibt. Der Finanzblog rechnet mit einem Mustermenschen ohne Eigenheim und ohne Kinder. Und das Forum ist voller Geschichten von Leuten, bei denen etwas schiefgegangen ist, denn wer zufrieden ist, schreibt selten.
Für Ihre Entscheidung brauchen Sie nicht alles zu wissen. Sie müssen die Wohnung nicht selbst sanieren, das Mietrecht nicht auswendig kennen und keine Steuererklärung ohne Steuerberater machen. Sie müssen nur wissen, was Sie sich leisten wollen, und erkennen, ob eine Wohnung dazu passt. Der Rest lässt sich delegieren.
Wenn Sie sich zuerst einen vollständigen Überblick über das Thema verschaffen wollen, finden Sie ihn im Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage. Hier geht es um das Handeln.
Die drei Fragen, die wirklich zählen
↑ zum InhaltsverzeichnisBevor wir zu den Schritten kommen: Jede Entscheidung über eine Anlagewohnung lässt sich auf drei Fragen zurückführen. Wenn Sie alle drei mit Ja beantworten können, ist die Wohnung ein guter Kandidat. Wenn eine davon Nein lautet, nicht.
- Passt der monatliche Eigenaufwand nach Steuern in mein Budget, auch wenn ich ihn 20 Jahre zahle?
- Kann ich den Belastungstest bestehen: Leerstand, höherer Zins, Sonderumlage, stagnierende Miete?
- Ist die Lage so, dass auch in 20 Jahren Menschen dort wohnen wollen?
Alles andere, von der Eigenkapitalrendite bis zur Frage nach Neubau oder Bestand, ist hilfreich, aber zweitrangig. Halten Sie diese drei Fragen im Kopf, während Sie durch die sieben Schritte gehen.
Schritt 1: Ihre Ausgangslage auf ein Blatt bringen
↑ zum InhaltsverzeichnisNehmen Sie sich einen Abend und schreiben Sie auf, was Sie haben und was Sie ausgeben. Am besten gemeinsam mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner.
Checkliste Ausgangslage: - [ ] Nettoeinkommen des Haushalts pro Monat, ohne Bonus und Sonderzahlungen - [ ] Feste Ausgaben pro Monat: Rate fürs Eigenheim oder Miete, Versicherungen, Auto, Kinderbetreuung, Abos, Sparpläne - [ ] Variable Ausgaben pro Monat: Lebensmittel, Freizeit, Urlaub (auf den Monat umgerechnet) - [ ] Rücklagen: Tagesgeld, Depot, Bausparverträge, Lebensversicherungen - [ ] Bestehende Kredite: Restschuld, Zins, Ende der Zinsbindung - [ ] Absehbare große Ausgaben in den nächsten fünf Jahren: Auto, Studium der Kinder, Renovierung
Am Ende sollten Sie eine Zahl haben: wie viel jeden Monat übrig bleibt. Das ist die Obergrenze für eine Kapitalanlage, nicht der Zielwert.
Was Sie ignorieren dürfen: Die genaue Verzinsung Ihres alten Bausparvertrags oder die exakten Rückkaufswerte von Versicherungen. Für den Anfang reichen grobe Werte.
Schritt 2: Ihr Budget festlegen
↑ zum InhaltsverzeichnisJetzt legen Sie zwei Zahlen fest.
Erstens: Wie viel darf die Wohnung Sie monatlich kosten? Eine bewährte Orientierung: Unter 5 % Ihres Haushaltsnettos ist entspannt, 5 bis 12 % ist machbar, wenn der Belastungstest bestanden ist. Bei 5.000 Euro Haushaltsnetto wären das bis zu 250 Euro entspannt und bis zu 600 Euro machbar. Wichtig: Gemeint ist der Eigenaufwand nach Steuern, einschließlich der Tilgung, die in Ihr Vermögen fließt.
Zweitens: Wie viel Eigenkapital setzen Sie ein? Lassen Sie einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben unangetastet. Planen Sie zusätzlich 3.000 bis 5.000 Euro als Rücklage für die Wohnung ein. Was darüber hinaus verfügbar ist, kann als Eigenkapital in den Kauf fließen. Ideal ist es, wenn Sie damit mindestens die Kaufnebenkosten bezahlen können, je nach Bundesland und Makler etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises.
Was Sie ignorieren dürfen: Die Frage, ob Sie 10 oder 20 % Eigenkapital einsetzen „sollten“. Das hängt von Ihrem Puffer ab, und den haben Sie gerade festgelegt.
Schritt 3: Bei der Bank vorfühlen
↑ zum InhaltsverzeichnisBevor Sie Wohnungen anschauen, sollten Sie wissen, in welcher Preisklasse Sie suchen können. Dafür brauchen Sie kein verbindliches Angebot, sondern eine Einschätzung, wie viel eine Bank Ihnen für eine vermietete Wohnung finanzieren würde.
Sprechen Sie mit zwei bis drei Anbietern: Ihrer Hausbank, einer zweiten Bank oder einem Vermittler, der viele Banken vergleicht. Nehmen Sie Ihre letzten Gehaltsabrechnungen, den letzten Steuerbescheid und den Kontostand Ihres Eigenheimdarlehens mit. Fragen Sie konkret:
- Bis zu welchem Kaufpreis würden Sie eine vermietete Wohnung finanzieren?
- Wie viel Eigenkapital erwarten Sie?
- Wie setzen Sie die künftige Miete in der Haushaltsrechnung an?
- Kann mein Eigenheim als zusätzliche Sicherheit dienen?
- Welche Zinsen sind bei zehn Jahren Zinsbindung aktuell realistisch?
Wenn Sie bereits ein Eigenheim finanzieren, lohnt sich ein Blick in den Ratgeber Zweite Immobilie finanzieren. Dort steht, wie Banken die Haushaltsrechnung mit zwei Krediten bewerten.
Ein Tipp für das Gespräch: Bitten Sie um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung oder zumindest eine Einschätzung per E-Mail. Damit treten Sie bei Maklern und Verkäufern als ernsthafter Käufer auf und bekommen gute Angebote eher, manchmal sogar, bevor sie im Internet stehen.
Was Sie ignorieren dürfen: Zinsprognosen. Niemand weiß, wo die Zinsen in zwei Jahren stehen. Wichtig ist, dass Ihre Rechnung auch mit höheren Zinsen nach der Zinsbindung funktioniert.
Schritt 4: Suchen, aber mit Filter
↑ zum InhaltsverzeichnisErst jetzt kommt die Wohnungssuche. Und zwar nicht mit dem Ziel, die perfekte Wohnung zu finden, sondern mit dem Ziel, schnell auszusortieren, was nicht passt.
Ihr Suchprofil für die erste Anlagewohnung: - Ein bis drei Zimmer, 40 bis 75 Quadratmeter. Diese Größen vermieten sich in fast jeder Stadt am leichtesten. - Vermietet, mit bestehendem Mietvertrag. Dann kennen Sie die Miete und sparen sich die erste Mietersuche. - Bestand statt Neubau, zumindest für den Einstieg. Sie können Zustand, Gemeinschaft und Miete prüfen. - Eine Stadt mit stabiler oder wachsender Bevölkerung, mehreren großen Arbeitgebern und guter Anbindung. Das kann auch eine Stadt sein, in der Sie nicht wohnen. - Ein Kaufpreisfaktor, der zu Ihrem Budget passt. Je höher der Faktor, desto höher die monatliche Zuzahlung.
Der Zwei-Minuten-Filter: Rechnen Sie bei jedem Exposé sofort drei Zahlen: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete (Faktor), Kaufpreis pro Quadratmeter und Miete pro Quadratmeter. Vergleichen Sie Kaufpreis und Miete pro Quadratmeter mit den Durchschnittswerten der Stadt. Was hier deutlich daneben liegt, fliegt raus.
Was Sie ignorieren dürfen: Hochglanzfotos, Formulierungen wie „Rendite-Perle“ und die Rechenbeispiele im Exposé. Rechnen Sie selbst.
Schritt 5: Durchrechnen
↑ zum InhaltsverzeichnisFür jede Wohnung, die den Zwei-Minuten-Filter besteht, machen Sie die ausführliche Rechnung. Das dauert mit dem Kapitalanlage-Check etwa fünf Minuten.
Sie brauchen dafür: Kaufpreis, Kaltmiete, Wohnfläche, Bundesland, Maklerprovision, Hausgeld und den nicht umlagefähigen Anteil (steht in der Jahresabrechnung oder lässt sich mit 30 % abschätzen), Baujahr, Ihr Eigenkapital, den Zins aus Schritt 3 und Ihr Bruttoeinkommen.
Am Ende sehen Sie: den Cashflow vor und nach Steuern, wie viel davon Tilgung ist, wie sich Ihr Vermögen über 10 und 20 Jahre entwickelt, und was im Belastungstest passiert. Und Sie bekommen eine Ampel, die zeigt, ob die Wohnung zu Ihrem Budget aus Schritt 2 passt.
Kapitalanlage-Check
Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?
↑ zum InhaltsverzeichnisGeben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.
Wohnung jetzt durchrechnenEin Beispiel: Eine Wohnung mit 62 Quadratmetern in einer Universitätsstadt für 210.000 Euro, vermietet für 780 Euro kalt, kostet ein gut verdienendes Paar mit 10 % Eigenkapital und 4,1 % Zins rund 334 Euro im Monat nach Steuern. Davon fließen gut 350 Euro in die Tilgung. Die laufenden Kosten sind also durch Miete und Steuerersparnis gedeckt, und alles, was das Paar zuzahlt, baut Vermögen auf. Bei einem Haushaltsnetto von 5.000 Euro liegt der Eigenaufwand bei knapp 7 %: Gelb, aber machbar, wenn der Belastungstest passt.
Wie die Rechnung im Detail funktioniert, mit allen Formeln, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
Schritt 6: Prüfen, bevor Sie sich verlieben
↑ zum InhaltsverzeichnisWenn die Zahlen passen, kommt die Prüfung. Das ist der Schritt, den Anfänger am häufigsten abkürzen, und der Schritt, der am meisten Geld spart.
Unterlagen, die Sie vor dem Kauf haben müssen: - [ ] Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre - [ ] Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung der Gemeinschaft - [ ] Stand der Erhaltungsrücklage - [ ] Teilungserklärung mit Sondernutzungsrechten - [ ] Mietvertrag und Nachweis über pünktliche Mietzahlungen - [ ] Energieausweis, Alter und Art der Heizung - [ ] Grundbuchauszug und Flurkarte - [ ] Grundriss und Wohnflächenberechnung
Worauf Sie bei der Besichtigung achten: - [ ] Zustand von Treppenhaus, Keller, Dach und Fassade (sagt viel über die Gemeinschaft) - [ ] Feuchtigkeit, Schimmel, Risse in der Wohnung und im Keller - [ ] Alter von Fenstern, Bad und Elektrik - [ ] Lage: Lärm, Anbindung, Einkaufen, Eindruck des Viertels am Abend - [ ] Wenn möglich: ein kurzes Gespräch mit dem Mieter
Lesen Sie in den Protokollen gezielt nach Wörtern wie „Sanierung“, „Sonderumlage“, „Feuchtigkeit“, „vertagt“ und „Gutachten“. Steht dort, dass eine große Maßnahme seit Jahren verschoben wird, wissen Sie, was auf Sie zukommt.
Fehlervermeider-Check
Die 9 teuersten Fehler beim Kauf einer Anlagewohnung
↑ zum InhaltsverzeichnisEine Checkliste für Exposé, Besichtigung und WEG-Unterlagen. Zum Ausdrucken und Abhaken, damit Sie bei der nächsten Wohnung wissen, worauf Sie achten müssen.
Checkliste kostenlos anfordernWas Sie ignorieren dürfen: Kleinigkeiten in der Wohnung wie eine abgenutzte Küche oder alte Tapeten. Das lässt sich beim nächsten Mieterwechsel beheben. Teuer sind Dach, Fassade, Heizung und Feuchtigkeit.
Schritt 7: Finanzieren, kaufen, übergeben
↑ zum InhaltsverzeichnisWenn Zahlen und Prüfung passen, geht es an den Abschluss.
- Finanzierungsangebote einholen: mit allen Unterlagen bei zwei bis drei Anbietern. Vergleichen Sie nicht nur den Zins, sondern auch Sondertilgung, Bereitstellungszinsen und die Möglichkeit, die Tilgung zu ändern.
- Kaufvertragsentwurf prüfen: Nehmen Sie sich Zeit. Achten Sie auf die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück (wichtig für die Steuer), den Übergang von Miete und Hausgeld und die Übernahme des Mietvertrags. Fragen Sie Ihren Steuerberater nach der Kaufpreisaufteilung.
- Notartermin: Kaufvertrag und Grundschuld werden meist im selben Termin beurkundet.
- Übergabe organisieren: Mieter schriftlich informieren, neues Mietkonto mitteilen, Mietverwaltung beauftragen, bei der WEG-Verwaltung als neuer Eigentümer melden.
- Freibetrag beantragen: Wenn die Wohnung steuerlich einen Verlust macht, können Sie beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen lassen. Dann kommt die Steuerersparnis monatlich mit dem Gehalt.
Wie lange das alles dauert
↑ zum Inhaltsverzeichnis| Phase | Dauer |
|---|---|
| Schritt 1 und 2: Ausgangslage und Budget | ein bis zwei Abende |
| Schritt 3: Gespräche mit Banken | ein bis zwei Wochen |
| Schritt 4 und 5: Suchen und Durchrechnen | zwei Wochen bis drei Monate |
| Schritt 6: Prüfung einer konkreten Wohnung | ein bis zwei Wochen |
| Schritt 7: Finanzierung, Notar, Übergabe | sechs bis zehn Wochen |
Insgesamt sollten Sie mit drei bis sechs Monaten rechnen. Wer schneller fertig sein will, riskiert, an der Prüfung zu sparen. Wer deutlich länger braucht, sollte sich fragen, ob er gerade wieder in der Recherche festhängt.
Was Sie im ersten Jahr als Vermieter erwartet
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Anfänger haben weniger Angst vor dem Kauf als vor dem, was danach kommt. Deshalb hier ein ehrlicher Blick auf das erste Jahr mit einer vermieteten Wohnung, wenn eine Mietverwaltung beauftragt ist.
In den ersten Wochen stellen Sie die Weichen: Der Mieter bekommt ein Schreiben mit dem neuen Konto, die Mietverwaltung übernimmt die Unterlagen, und Sie richten am besten ein eigenes Konto nur für die Wohnung ein. Prüfen Sie, ob die erste Miete pünktlich eingeht und das Hausgeld korrekt abgebucht wird.
Im Laufe des Jahres passiert meist wenig. Vielleicht meldet der Mieter einen tropfenden Wasserhahn oder einen defekten Rollladen, und die Verwaltung beauftragt einen Handwerker. Sie bekommen die Rechnung und, wenn Sie möchten, vorher eine kurze Info. Einmal im Jahr lädt die Eigentümergemeinschaft zur Versammlung ein. Sie können selbst teilnehmen, online dabei sein, wenn die Gemeinschaft das anbietet, oder eine Vollmacht erteilen.
Am Jahresende erstellt die WEG-Verwaltung die Jahresabrechnung, und daraus macht die Mietverwaltung die Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Sie bekommen alle Zahlen für die Steuererklärung zusammengestellt. Im ersten Jahr lohnt sich der Gang zum Steuerberater, danach ist es Routine.
Der Zeitaufwand für Sie liegt in einem normalen Jahr bei wenigen Stunden. Wer das vorher weiß, kann die Sorge vor der „zweiten Baustelle“ ablegen und sich auf das konzentrieren, worauf es ankommt: die richtige Wohnung zum richtigen Preis.
Die häufigsten Anfängerfehler
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Mit der Wohnung anfangen statt mit dem Budget. Dann wird jede schöne Wohnung zur Versuchung.
- Nur auf die Rendite im Exposé schauen. Entscheidend ist der Eigenaufwand nach Steuern.
- Alles Ersparte einsetzen. Ohne Rücklage wird die erste Reparatur zum Problem.
- Die Partnerin oder den Partner zu spät einbinden. Bei einem gemeinsamen Kredit gehören beide von Anfang an an den Tisch.
- Wegen der Steuer kaufen. Die Steuer ist ein Bonus, kein Grund.
- Unter Zeitdruck unterschreiben. Eine Wohnung, die eine Woche Prüfung nicht abwarten kann, ist meist nicht die richtige.
- Gar nicht anfangen. Jedes Jahr Warten verkürzt Ihre Finanzierungslaufzeit bis zur Rente.
Allein oder mit Begleitung?
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Anfänger glauben, sie müssten das alles allein schaffen, sonst hätten sie es nicht verdient. Gerade gründliche Menschen, die beruflich gewohnt sind, Probleme selbst zu lösen, tun sich schwer damit, um Hilfe zu bitten. Dabei ist es bei so einer Entscheidung professionell, sich eine zweite Meinung zu holen, so wie man bei einer großen Operation einen zweiten Arzt fragt.
Eine gute Begleitung nimmt Ihnen nicht die Entscheidung ab. Sie sorgt dafür, dass Sie sie treffen. Sie rechnet mit Ihren Zahlen, prüft die Unterlagen mit Ihnen und sagt Ihnen klar, wenn eine Wohnung nicht passt. Woran Sie gute Beratung erkennen, lesen Sie auf der Seite Immobilienberatung für Angestellte.
Häufige Fragen von Einsteigern
↑ zum InhaltsverzeichnisWelche Immobilie eignet sich für Anfänger als Kapitalanlage?
Am besten eine vermietete Eigentumswohnung im Bestand mit ein bis drei Zimmern in einer Stadt mit stabiler Nachfrage. Sie ist überschaubar, gut finanzierbar, und Miete, Zustand und Gemeinschaft lassen sich vor dem Kauf prüfen.
Wie viel Geld brauche ich für meine erste Kapitalanlage?
Als solide Grundlage gelten die Kaufnebenkosten als Eigenkapital (etwa 6 bis 12 % des Kaufpreises), ein unangetasteter Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben und eine Rücklage von 3.000 bis 5.000 Euro für die Wohnung.
Kann ich als Anfänger eine Wohnung in einer anderen Stadt kaufen?
Ja. Wichtig sind eine zuverlässige Mietverwaltung vor Ort, eine gründliche Prüfung der Lage und mindestens ein Besuch vor dem Kauf. Für Angestellte aus teuren Regionen ist das oft die bessere Wahl.
Wie lange dauert es bis zur ersten Wohnung?
Realistisch drei bis sechs Monate von der ersten Rechnung bis zur Übergabe. Die längste Phase ist meist die Suche nach einer Wohnung, die zum Budget passt.
Muss ich mich als Vermieter um alles selbst kümmern?
Nein. Eine Mietverwaltung übernimmt für etwa 25 bis 40 Euro im Monat Mieteingang, Abrechnungen, Reparaturen und Mieterwechsel. Sie bekommen die Ergebnisse und treffen die wichtigen Entscheidungen.
Was ist der größte Fehler von Anfängern?
Ohne festes Budget nach Wohnungen zu suchen und nur auf die Rendite im Exposé zu schauen. Wer zuerst festlegt, was die Wohnung im Monat kosten darf, und dann jede Wohnung durchrechnet und prüft, vermeidet die meisten teuren Fehler.
Erstgespräch
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↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
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