Jeden Monat das gleiche Bild auf der Gehaltsabrechnung: Das Brutto sieht ordentlich aus, das Netto ernüchternd. Bei einem guten Gehalt gehen schnell über 1.000 Euro Lohnsteuer im Monat an das Finanzamt, und die Gehaltserhöhung vom letzten Jahr ist netto kaum angekommen. Selbstständige können Kosten absetzen, Unternehmer investieren, Vermieter gestalten. Und Sie? Sie geben im Frühjahr die Steuererklärung ab und freuen sich über eine Erstattung, die in keinem Verhältnis zu dem steht, was Sie gezahlt haben.
Für Angestellte gibt es tatsächlich nur wenige legale Wege, die Steuerlast spürbar zu senken. Einer der wirksamsten ist die Vermietung einer Wohnung. In diesem Ratgeber erkläre ich, wie das genau funktioniert, rechne ein Beispiel ehrlich durch und zeige Ihnen, wo die Grenze zwischen kluger Gestaltung und einem Steuersparmodell liegt, das Sie teuer zu stehen kommt. Den Gesamtüberblick über Zahlen, Finanzierung und Risiken einer vermieteten Wohnung finden Sie im Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
Das Wichtigste in Kürze
- Mieteinnahmen minus Zinsen, Abschreibung und Kosten ergeben Ihre Einkünfte aus Vermietung. Ist das Ergebnis negativ, senkt es Ihr zu versteuerndes Einkommen und damit Ihre Lohn- bzw. Einkommensteuer.
- Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto größer der Effekt. Bei gut verdienenden Angestellten liegt er meist zwischen 33 und 42 %.
- Die Tilgung ist nicht absetzbar. Wer das übersieht, rechnet sich jede Wohnung schön.
- Sie müssen nicht bis zur Steuererklärung warten: Mit einem Freibetrag beim Finanzamt kommt die Ersparnis schon monatlich mit dem Gehalt.
- Die Steuer ist ein Verstärker, kein Kaufgrund. Eine Wohnung, die sich nur wegen der Steuer rechnet, ist zu teuer.
Warum Angestellte so wenig Spielraum haben
↑ zum InhaltsverzeichnisAls Angestellter wird Ihre Steuer automatisch einbehalten, bevor das Gehalt auf Ihrem Konto ankommt. Die wichtigsten Stellschrauben, die Ihnen bleiben, sind Werbungskosten wie Fahrtkosten, Arbeitsmittel oder Fortbildungen, die Homeoffice-Pauschale und Beiträge zur Altersvorsorge. Das ist nicht nichts, aber bei einem guten Einkommen bewegt es die Steuerlast meist nur um einige hundert Euro im Jahr.
Hinzu kommt die Progression. Der deutsche Einkommensteuertarif steigt mit dem Einkommen. 2026 gilt der Spitzensteuersatz von 42 % ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro (bei Ehepaaren, die zusammen veranlagt werden, ab dem doppelten Betrag). Wer in diesem Bereich verdient, gibt von jedem zusätzlichen Euro 42 Cent an das Finanzamt ab, dazu kommen Sozialabgaben bis zur Beitragsbemessungsgrenze. Deshalb fühlt sich jede Gehaltserhöhung so mager an: Von 400 Euro mehr brutto bleiben oft nur gut 200 Euro.
Genau dieser Mechanismus funktioniert bei der Vermietung in die andere Richtung. Ein rechnerischer Verlust aus der Vermietung wird mit Ihrem Gehalt verrechnet, und zwar zu Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Je mehr Sie verdienen, desto mehr bringt jeder Euro, den Sie absetzen können.
Wie die Vermietung Ihre Steuer senkt
↑ zum InhaltsverzeichnisDas Prinzip ist einfacher, als es oft dargestellt wird:
- Sie vermieten eine Wohnung und erhalten Miete. Diese Miete ist ein Einkommen.
- Von diesem Einkommen ziehen Sie alle Kosten ab, die mit der Vermietung zusammenhängen. Die drei größten Posten sind die Zinsen für den Kredit, die Abschreibung auf das Gebäude und die laufenden Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können.
- Das Ergebnis heißt „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist es bei finanzierten Wohnungen fast immer negativ.
- Dieser negative Betrag wird von Ihrem übrigen Einkommen, also vor allem Ihrem Gehalt, abgezogen. Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt.
- Das Finanzamt erstattet Ihnen die Lohnsteuer, die auf diesen Teil Ihres Gehalts schon bezahlt wurde.
Wichtig: Sie sparen nicht den ganzen Verlust, sondern nur die Steuer darauf. Wer 7.000 Euro Verlust aus der Vermietung hat und einen Grenzsteuersatz von 35 % hat, bekommt rund 2.450 Euro zurück. Den Rest des Verlusts tragen Sie selbst, und zwar ganz real über Ihre monatliche Zuzahlung. Ein Verlust ist also nie das Ziel. Er ist eine Phase, die die Steuer erträglicher macht.
Was Sie absetzen können
↑ zum InhaltsverzeichnisDiese Kosten dürfen Sie als Werbungskosten bei der Vermietung abziehen:
| Posten | Was dazu gehört | Hinweis |
|---|---|---|
| Schuldzinsen | Zinsen für das Darlehen, mit dem Sie die Wohnung gekauft haben | der größte Posten in den ersten Jahren |
| Abschreibung (AfA) | 2 %, 2,5 % oder 3 % linear, bei Neubauten wahlweise 5 % degressiv | nur auf den Gebäudeanteil |
| Finanzierungsnebenkosten | Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren | sofort absetzbar |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Mietverwaltung, Bankgebühren | jährlich |
| Erhaltungsaufwand | Reparaturen, Renovierung, Austausch von Bad oder Heizung | im Jahr der Zahlung, wenn nicht über der 15-%-Grenze |
| Ausgaben der Gemeinschaft aus der Rücklage | wenn die Gemeinschaft die Rücklage für eine Reparatur verwendet | erst bei Verwendung, nicht bei Einzahlung |
| Sonstiges | Fahrten zur Wohnung, Eigentümerversammlung, Porto, Telefon, Anzeigen bei Mieterwechsel, Steuerberatung für die Vermietung, Rechtsschutz für Vermieter | in angemessener Höhe |
Eine Besonderheit betrifft die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Grundbucheintragung und Makler sind nicht sofort absetzbar. Sie werden auf Gebäude und Grundstück verteilt, und der Gebäudeanteil wird zusammen mit dem Kaufpreis über die AfA abgeschrieben. Sofort absetzbar sind dagegen die Kosten für die Finanzierung, also Notar und Grundbuch für die Grundschuld.
Was Sie nicht absetzen können
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Die Tilgung. Sie zahlen damit Ihren Kredit ab und bauen Vermögen auf. Steuerlich ist das keine Ausgabe.
- Den Grundstücksanteil. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.
- Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage. Erst wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt, wird Ihr Anteil absetzbar.
- Kosten, die der Mieter Ihnen erstattet. Umlagefähige Nebenkosten sind für Sie ein durchlaufender Posten.
- Größere Renovierungen kurz nach dem Kauf über der 15-%-Grenze. Wenn Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne Mehrwertsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung ausgeben, gelten diese Kosten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Sie werden dann nicht sofort abgezogen, sondern über die AfA verteilt.
Rechenbeispiel: Wie viel Steuer eine Wohnung wirklich spart
↑ zum InhaltsverzeichnisNehmen wir eine vermietete Bestandswohnung in einer bayerischen Großstadt: 289.000 Euro Kaufpreis, 890 Euro Kaltmiete, Kaufnebenkosten 26.212 Euro, finanziert mit 10 % Eigenkapital zu 4,1 % Zins und 2 % Tilgung. Gebäudeanteil 75 %, Baujahr in den 1980er-Jahren, also 2 % AfA.
Die Rechnung für das Finanzamt im ersten Jahr:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen | 10.680 € |
| − Zinsen | 11.739 € |
| − Abschreibung (2 % auf 236.409 €) | 4.728 € |
| − nicht umlagefähige Kosten | 1.008 € |
| = Einkünfte aus Vermietung | − 6.795 € |
Was dieser Verlust an Steuer spart, hängt vom Einkommen ab. Berechnet nach dem Einkommensteuertarif 2026, ohne Kirchensteuer:
| Haushalt | Zu versteuerndes Einkommen | Steuerersparnis pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|---|
| Ehepaar, zusammen veranlagt | 95.000 € | 2.288 € | 191 € |
| Ehepaar, zusammen veranlagt | 140.000 € | 2.818 € | 235 € |
| Ledig | 85.000 € | rund 3.190 € (einschließlich Solidaritätszuschlag) | 266 € |
Und jetzt der Teil, den manche Prospekte weglassen: Die Wohnung kostet vor Steuern 721 Euro im Monat (Zinsen, Tilgung, Kosten und Rücklage abzüglich Miete). Nach Steuern bleiben je nach Einkommen 454 bis 530 Euro monatlicher Eigenaufwand. Davon fließen 477 Euro in die Tilgung, also in Ihr Vermögen. Die Steuer macht die Wohnung nicht kostenlos. Sie senkt den Betrag, den Sie zuschießen, um ein gutes Viertel bis ein gutes Drittel. Ihre eigene Steuerwirkung, berechnet nach dem aktuellen Tarif, zeigt Ihnen der Kapitalanlage-Check.
Kapitalanlage-Check
Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?
↑ zum InhaltsverzeichnisGeben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.
Wohnung jetzt durchrechnenDie Ersparnis jeden Monat statt einmal im Jahr: der Freibetrag
↑ zum InhaltsverzeichnisViele Kapitalanleger warten auf die Steuererklärung, um ihr Geld zurückzubekommen. Das müssen Sie nicht. Sie können beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung stellen und die zu erwartenden Verluste aus der Vermietung als Freibetrag eintragen lassen. Ihr Arbeitgeber behält dann jeden Monat weniger Lohnsteuer ein, und die Ersparnis kommt direkt mit dem Gehalt.
Das hat zwei Vorteile: Ihr monatlicher Eigenaufwand sinkt sofort, und Sie müssen die Steuerersparnis nicht zwölf Monate vorfinanzieren. Für den Antrag brauchen Sie eine nachvollziehbare Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Kosten, etwa aus Ihrem Darlehensvertrag, dem Mietvertrag und dem Wirtschaftsplan der Gemeinschaft. Wer einen Freibetrag einträgt, muss eine Steuererklärung abgeben. Weichen die tatsächlichen Zahlen stark ab, kann es zu einer Nachzahlung kommen. Planen Sie deshalb lieber etwas vorsichtig.
Wann die Steuerwirkung endet und warum das gut ist
↑ zum InhaltsverzeichnisDer Steuervorteil ist am Anfang am größten und wird jedes Jahr etwas kleiner. Das hat drei Gründe: Sie tilgen, also sinken die Zinsen. Die Miete steigt mit der Zeit. Und bei degressiver AfA sinkt auch die Abschreibung. Irgendwann, je nach Wohnung nach zehn bis 20 Jahren, macht die Vermietung steuerlich einen Gewinn. Dann zahlen Sie Steuern auf die Mieteinnahmen.
Das ist kein Nachteil, sondern genau das Ziel einer Kapitalanlage. Eine Wohnung, die einen steuerlichen Gewinn abwirft, bringt Ihnen Geld. Und wenn die Wohnung länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war, ist ein Gewinn beim Verkauf komplett steuerfrei, unabhängig davon, wie viel AfA Sie vorher geltend gemacht haben.
Wie Sie die Steuerwirkung verstärken können
↑ zum InhaltsverzeichnisOhne in riskante Konstruktionen zu gehen, gibt es einige legale Stellschrauben:
- Neubau mit degressiver AfA: Bei Neubauwohnungen mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können Sie 5 % vom Restwert statt 3 % linear abschreiben, unter strengen Voraussetzungen kommt eine Sonder-AfA hinzu. Details im Ratgeber Degressive AfA für Wohngebäude.
- Kaufpreisaufteilung: Ein nachvollziehbar höherer Gebäudeanteil im Kaufvertrag erhöht die AfA. Übertreiben Sie es nicht, das Finanzamt prüft.
- Restnutzungsdauer: Ist ein Gebäude so alt oder abgenutzt, dass es nicht mehr 50 Jahre hält, kann über ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer und damit eine höhere AfA geltend gemacht werden. Die Anforderungen an solche Gutachten sind hoch und werden von den Finanzämtern streng geprüft. Das ist ein Thema für Ihren Steuerberater.
- Erhaltungsaufwand planen: Reparaturen nach Ablauf der ersten drei Jahre oder unterhalb der 15-%-Grenze sind sofort absetzbar. Wer größere Maßnahmen plant, sollte den Zeitpunkt mit dem Steuerberater abstimmen.
- Zinsbindung und Tilgung bewusst wählen: Eine niedrigere Anfangstilgung erhöht nicht die Steuerersparnis, senkt aber den monatlichen Eigenaufwand. Sie verlängert dafür die Laufzeit.
Warum der Steuerberater am Anfang Geld spart
Die ersten Weichen für die Steuer stellen Sie nicht in der Steuererklärung, sondern vor dem Notartermin: bei der Aufteilung des Kaufpreises, bei der Frage, ob eine Renovierung vor oder nach der Vermietung stattfindet, und bei der Wahl der Abschreibung. Ein kurzes Gespräch mit einem Steuerberater vor dem Kauf kostet wenig und verhindert Fehler, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.
Die Falle: Wann aus Steuern sparen ein teures Steuersparmodell wird
↑ zum InhaltsverzeichnisDer Begriff „Steuersparwohnung“ ist nicht ohne Grund verbrannt. In den 1990er- und 2000er-Jahren wurden vielen Angestellten überteuerte Wohnungen in Lagen verkauft, in denen niemand wohnen wollte. Das Argument war immer dasselbe: „Die Wohnung bezahlt das Finanzamt.“ Viele dieser Käufer haben über Jahrzehnte draufgezahlt.
Das Muster ist heute dasselbe, nur die Verpackung ist moderner. Woran Sie es erkennen:
- Im Gespräch geht es vor allem um Steuerersparnis, kaum um Lage, Mieter und Vergleichspreise.
- Der Preis pro Quadratmeter liegt deutlich über dem, was in der Gegend für vergleichbare Wohnungen gezahlt wird.
- Die Miete ist eine Prognose, oft mit Mietgarantie für wenige Jahre. Was danach kommt, bleibt offen.
- Sie sollen schnell entscheiden. Der Notartermin steht schon, bevor Sie die Unterlagen gesehen haben.
- Die Rechnung zeigt „Ihr monatlicher Aufwand: nur 89 Euro“, berücksichtigt aber weder Rücklage noch Leerstand noch höhere Zinsen nach der Zinsbindung.
Die Grundregel lautet: Eine Wohnung muss sich ohne Steuer vernünftig rechnen. Mit Steuer rechnet sie sich besser. Wenn sie sich nur mit Steuer rechnet, ist sie zu teuer.
Weitere Wege für Angestellte, Steuern zu sparen
↑ zum InhaltsverzeichnisDie Vermietung ist der größte Hebel, aber nicht der einzige. Diese Punkte sollten Sie als gut verdienender Angestellter ohnehin nutzen:
- Werbungskosten vollständig angeben: Entfernungspauschale (seit 2026 38 Cent ab dem ersten Kilometer), Arbeitsmittel, Fortbildungen, Fachliteratur, Kontoführung, Bewerbungskosten. Liegt die Summe über dem Arbeitnehmer-Pauschbetrag, lohnt sich das Sammeln von Belegen.
- Homeoffice-Pauschale: 6 Euro pro Tag im Homeoffice, bis zu 1.260 Euro im Jahr.
- Betriebliche Altersvorsorge: Beiträge aus dem Bruttogehalt sind bis zu bestimmten Grenzen steuer- und sozialabgabenfrei. Prüfen Sie, ob Ihr Arbeitgeber etwas dazugibt.
- Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen im eigenen Haushalt: Ein Teil der Arbeitskosten mindert direkt die Steuer.
- Steuerklassen prüfen: Bei Ehepaaren mit unterschiedlichen Einkommen ändert die Steuerklassenwahl nicht die Jahressteuer, aber die Verteilung über das Jahr.
Diese Maßnahmen bringen meist einige hundert Euro. Die Vermietung einer Wohnung bewegt bei gutem Einkommen eher einige tausend Euro pro Jahr, und sie baut gleichzeitig Vermögen auf. Das ist der eigentliche Unterschied.
Vermietung an Angehörige: eine Sonderregel
↑ zum InhaltsverzeichnisManche überlegen, die Kapitalanlage an die eigenen Kinder oder Eltern zu vermieten. Das ist möglich, aber es gibt eine Grenze: Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, dürfen Sie die Kosten nur anteilig absetzen. Zwischen 50 und 66 % prüft das Finanzamt, ob Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen. Ab 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Der Mietvertrag muss außerdem so gestaltet sein und gelebt werden wie unter Fremden.
Die erste Steuererklärung mit vermieteter Wohnung
↑ zum InhaltsverzeichnisMit der ersten vermieteten Wohnung kommt eine neue Anlage zur Steuererklärung hinzu: die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie ist weniger kompliziert, als sie aussieht, wenn Sie die Unterlagen vom ersten Tag an sauber sammeln. Diese Belege sollten Sie bereithalten:
- Kaufvertrag mit der Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück sowie die Rechnungen für Notar, Grundbuch, Makler und den Bescheid über die Grunderwerbsteuer
- Darlehensvertrag und die Jahreszinsbescheinigung der Bank
- Mietvertrag und eine Übersicht über die tatsächlich eingegangenen Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen
- Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft mit der Aufteilung in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten und den Ausgaben aus der Rücklage
- Rechnungen für Reparaturen, Mietverwaltung, Versicherungen, Anzeigen und Fahrten
- Grundsteuerbescheid, falls er nicht über das Hausgeld abgerechnet wird
Im Jahr des Kaufs fallen oft besonders viele Kosten an: Finanzierungsnebenkosten, eventuell Bereitstellungszinsen, Renovierungen vor der Vermietung. Deshalb ist der Verlust im ersten Jahr häufig größer als in den Folgejahren. Eine gute Mietverwaltung stellt Ihnen die Zahlen für die Anlage V jedes Jahr zusammen, sodass Sie oder Ihr Steuerberater sie nur noch übertragen müssen.
Ein praktischer Tipp: Führen Sie für jede Wohnung ein eigenes Konto. Miete geht ein, Hausgeld, Rate und Rechnungen gehen ab. So haben Sie jederzeit den Überblick, was die Wohnung tatsächlich bringt und kostet, und die Steuererklärung wird zur Abschrift statt zur Suche.
Häufige Fragen zum Steuern sparen mit Immobilien
↑ zum InhaltsverzeichnisWie viel Steuern kann ich mit einer vermieteten Wohnung sparen?
Das hängt von Ihrem Einkommen und der Wohnung ab. Bei einer finanzierten Bestandswohnung für rund 290.000 Euro liegt die Ersparnis im ersten Jahr für gut verdienende Angestellte meist zwischen 2.000 und 3.500 Euro. Mit einer Neubauwohnung und degressiver AfA kann sie höher ausfallen.
Kann ich als Angestellter mit einer Immobilie Steuern sparen?
Ja. Verluste aus der Vermietung werden mit Ihrem Gehalt verrechnet und senken Ihre Einkommensteuer. Über einen Freibetrag beim Finanzamt können Sie die Ersparnis sogar monatlich mit dem Gehalt erhalten.
Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein. Absetzbar sind Zinsen, Abschreibung und die Kosten der Vermietung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau.
Kann ich die Kaufnebenkosten absetzen?
Nicht sofort. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden anteilig dem Gebäude zugerechnet und über die AfA abgeschrieben. Die Kosten für die Grundschuld sind dagegen als Finanzierungskosten sofort absetzbar.
Was passiert mit dem Steuervorteil, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Verkaufen Sie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei, und die geltend gemachte AfA wird nicht nachversteuert. Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn zu versteuern, wobei die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.
Lohnt sich eine Immobilie nur wegen der Steuer?
Nein. Die Steuer verbessert die Rechnung einer guten Wohnung. Eine Wohnung, die sich nur wegen der Steuer lohnt, ist in der Regel zu teuer.
Brauche ich einen Steuerberater für die vermietete Wohnung?
Nicht zwingend, aber gerade im ersten Jahr ist er sinnvoll: für die Aufteilung des Kaufpreises, die richtige AfA, den Freibetrag und die Einordnung von Reparaturen. Die Kosten dafür sind selbst als Werbungskosten absetzbar.
Erstgespräch
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