„Ich müsste eigentlich mal was mit Immobilien machen.“ Diesen Satz sagen viele Angestellte seit Jahren. Was genau „etwas mit Immobilien“ heißen soll, bleibt dabei oft offen. Eine eigene Wohnung kaufen? Einen Immobilienfonds besparen? Über eine App ein paar hundert Euro in ein Bauprojekt stecken? Jeder dieser Wege ist ein Immobilieninvestment, aber sie haben fast nichts miteinander gemeinsam: nicht beim Kapitalbedarf, nicht beim Risiko, nicht bei der Steuer und schon gar nicht beim Aufwand.
In diesem Ratgeber stelle ich Ihnen die sechs gängigen Wege vor, mit denen Sie in Immobilien investieren können, und vergleiche sie nüchtern miteinander. Am Ende wissen Sie, welcher Weg zu Ihrer Situation passt. Und Sie wissen, warum für viele gut verdienende Angestellte die vermietete Eigentumswohnung trotz aller Arbeit am Anfang der stärkste Hebel ist, und für wen sie es nicht ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt zwei grundsätzlich verschiedene Arten, in Immobilien zu investieren: direkt, indem Sie selbst eine Immobilie kaufen, und indirekt, indem Sie Anteile an Fonds, Aktiengesellschaften oder Projekten kaufen.
- Nur bei der Direktanlage nutzen Sie den Kredithebel und die Steuerwirkung der Vermietung. Dafür brauchen Sie Eigenkapital, Zeit für die Auswahl und einen langen Atem.
- Indirekte Anlagen sind ab kleinen Beträgen möglich, schnell handelbar und machen keine Arbeit. Dafür fehlt der Hebel, und Sie haben keinen Einfluss auf das Objekt.
- Crowdinvesting ist kein Ersatz für eine Immobilie, sondern eine riskante Beimischung mit Totalverlustrisiko.
Direkt oder indirekt: der wichtigste Unterschied
↑ zum InhaltsverzeichnisBevor wir auf die einzelnen Wege schauen, lohnt sich ein Blick auf die Frage, was Sie eigentlich kaufen.
Bei der Direktanlage gehört Ihnen eine konkrete Immobilie. Sie stehen im Grundbuch, Sie entscheiden über Mieter, Miete und Reparaturen, und Sie tragen alle Chancen und Risiken selbst. Weil eine Immobilie für Banken eine hervorragende Sicherheit ist, können Sie den größten Teil des Kaufpreises mit einem Kredit bezahlen. Der Mieter zahlt einen großen Teil dieses Kredits ab, und die Kosten der Vermietung senken Ihre Einkommensteuer.
Bei der indirekten Anlage kaufen Sie einen Anteil an einem Vermögen, das andere für Sie verwalten. Ihnen gehört kein Quadratmeter, sondern ein Wertpapier oder eine Forderung. Sie haben keine Arbeit und können oft schon mit 25 Euro im Monat anfangen. Dafür setzen Sie fast immer nur Ihr eigenes Geld ein, und die Erträge werden wie Kapitalerträge besteuert.
Beide Arten haben ihre Berechtigung. Sie lösen nur unterschiedliche Probleme.
Weg 1: Die vermietete Eigentumswohnung
↑ zum InhaltsverzeichnisDas ist der klassische Weg und für die meisten Angestellten der naheliegendste. Sie kaufen eine Wohnung, meist mit ein bis drei Zimmern, vermieten sie und finanzieren den Kauf zum größten Teil über die Bank.
Was dafür spricht: - Der Hebel: Mit 20.000 bis 40.000 Euro Eigenkapital kontrollieren Sie einen Wert von 200.000 bis 300.000 Euro. Steigen Miete und Wert, profitieren Sie auf die ganze Summe. - Die Tilgung durch den Mieter: Nach 20 bis 25 Jahren gehört Ihnen eine weitgehend abbezahlte Wohnung, die Sie nur zum Teil selbst finanziert haben. - Die Steuerwirkung: Zinsen, Abschreibung und Kosten mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Grenzsteuersätzen ab 30 % ist das spürbar. - Substanz: Sie besitzen etwas, das Sie anfassen und besichtigen können, und das nicht über Nacht an der Börse um 30 % fällt. - Der Gewinn beim Verkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei.
Was dagegen spricht: - Sie brauchen Eigenkapital, mindestens für die Kaufnebenkosten, und einen Puffer für Reparaturen. - Bei Zinsen um 4 % trägt sich kaum eine Wohnung sofort selbst. Sie zahlen meist monatlich etwas zu, wobei ein großer Teil davon in die Tilgung fließt. - Die Auswahl ist anspruchsvoll. Ein Fehlkauf kostet viel Geld und lässt sich kaum korrigieren. - Das Geld ist gebunden. Ein Verkauf dauert Monate und ist in den ersten Jahren meist mit Verlust verbunden. - Sie tragen ein Klumpenrisiko: eine Wohnung, ein Haus, eine Stadt.
Für wen es passt: Angestellte mit stabilem Einkommen ab etwa 3.000 bis 4.000 Euro Haushaltsnetto, etwas Eigenkapital, einem Anlagehorizont von mindestens 15 Jahren und der Bereitschaft, eine monatliche Zuzahlung einzuplanen. Alles Wichtige zu diesem Weg, von den Kennzahlen bis zum Belastungstest, steht im Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
Weg 2: Das Mehrfamilienhaus
↑ zum InhaltsverzeichnisWer ein ganzes Haus mit mehreren Wohnungen kauft, hat keine Eigentümergemeinschaft, entscheidet allein über Sanierungen und verteilt das Mietausfallrisiko auf mehrere Mieter. Steht eine von sechs Wohnungen leer, fehlt ein Sechstel der Miete, nicht die ganze.
Was dafür spricht: volle Kontrolle, oft ein günstigerer Preis pro Quadratmeter als bei einzelnen Wohnungen, mehrere Mieter, Möglichkeit, das Haus später aufzuteilen.
Was dagegen spricht: Der Kapitalbedarf ist hoch (selbst kleine Mehrfamilienhäuser kosten selten unter 600.000 Euro), die Verantwortung liegt komplett bei Ihnen, und Dach, Heizung oder Fassade treffen Sie allein. Ohne Erfahrung und eine gute Verwaltung wird ein Mehrfamilienhaus schnell zur zweiten Baustelle.
Für wen es passt: Für Fortgeschrittene, die bereits eine oder zwei Wohnungen erfolgreich vermieten, über ein höheres Einkommen oder Eigenkapital verfügen und sich bewusst mehr Verantwortung zutrauen. Als erste Kapitalanlage ist es für die meisten Angestellten zu groß.
Weg 3: Offene Immobilienfonds
↑ zum InhaltsverzeichnisOffene Immobilienfonds sammeln das Geld vieler Anleger und kaufen damit Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels und Wohnanlagen. Sie werden von Fondsgesellschaften verwaltet, oft Töchtern von Banken und Sparkassen, und sind deshalb vielen aus dem Beratungsgespräch bei der Hausbank bekannt.
Was dafür spricht: Sie können schon mit kleinen Beträgen oder per Sparplan anfangen, das Risiko ist auf viele Objekte verteilt, und Sie haben keinen Aufwand. Die Wertschwankungen sind in normalen Zeiten gering.
Was dagegen spricht: Seit 2013 gelten für neu gekaufte Anteile eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Das Geld ist also weniger flüssig, als es aussieht. Hinzu kommen Ausgabeaufschläge von oft 5 % und laufende Kosten. Einige Fonds mussten in den letzten Jahren den Wert ihrer Objekte deutlich nach unten korrigieren, vor allem wegen der Büroimmobilien. Einen Kredithebel gibt es nicht, und die Steuerwirkung einer eigenen Vermietung fehlt.
Für wen es passt: Für Anleger, die einen kleinen Immobilienanteil im Depot wollen, ohne sich zu kümmern, und die das Geld nicht kurzfristig brauchen. Als Ersatz für eine eigene Wohnung taugt er wegen des fehlenden Hebels kaum.
Weg 4: Immobilienaktien und REITs
↑ zum InhaltsverzeichnisStatt in einen Fonds können Sie auch direkt in Aktiengesellschaften investieren, die Immobilien besitzen und vermieten. In Deutschland sind das vor allem große Wohnungsunternehmen. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine besondere Form, die einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten muss und dafür auf Unternehmensebene steuerlich begünstigt ist.
Was dafür spricht: Sie können jederzeit an der Börse kaufen und verkaufen, schon ab einem Anteil. Die Unternehmen arbeiten selbst mit Krediten, Sie profitieren also indirekt von einem Hebel. Dividenden sorgen für laufende Erträge.
Was dagegen spricht: Immobilienaktien schwanken wie Aktien, nicht wie Immobilien. Als die Zinsen ab 2022 stiegen, haben einige große Wohnungsaktien zeitweise mehr als die Hälfte ihres Werts verloren, obwohl die Mieten weiterliefen. Wer in einer solchen Phase verkaufen muss, realisiert Verluste. Die Erträge werden mit der Abgeltungsteuer belastet, eine Verrechnung mit Ihrem Gehalt ist nicht möglich.
Für wen es passt: Für Anleger, die ihr Aktiendepot um Immobilien ergänzen wollen und Schwankungen aushalten. Für die Altersvorsorge mit planbaren Mieteinnahmen ist dieser Weg weniger geeignet.
Weg 5: Immobilien-ETFs
↑ zum InhaltsverzeichnisEin Immobilien-ETF bildet einen Index aus vielen Immobilienaktien und REITs ab, oft aus aller Welt. Er ist im Grunde die breit gestreute Variante von Weg 4.
Was dafür spricht: sehr niedrige Kosten, breite Streuung über Länder und Unternehmen, Sparpläne ab wenigen Euro, tägliche Handelbarkeit.
Was dagegen spricht: Die Schwankungen sind ähnlich hoch wie bei Aktien. Viele Anleger haben über einen weltweiten Aktien-ETF ohnehin schon Immobilienunternehmen im Depot, der Zusatznutzen ist dann begrenzt. Hebel und Steuervorteile der Vermietung fehlen auch hier.
Für wen es passt: Für alle, die mit kleinen Beträgen und ohne Aufwand an der Entwicklung des Immobilienmarkts teilhaben wollen. Ein Immobilien-ETF ist eine gute Ergänzung, aber kein Ersatz für eine eigene vermietete Wohnung, wenn es Ihnen um Vermögensaufbau mit fremdem Geld und um die Steuer geht.
Weg 6: Crowdinvesting und digitale Plattformen
↑ zum InhaltsverzeichnisÜber Plattformen im Internet können Sie sich schon mit wenigen hundert Euro an Bauprojekten oder Bestandsimmobilien beteiligen. Meist geben Sie dem Projektentwickler ein Darlehen und erhalten dafür feste Zinsen von 5 bis 8 % pro Jahr.
Was dafür spricht: niedrige Einstiegsbeträge, hohe versprochene Zinsen, kurze Laufzeiten von ein bis drei Jahren, einfache Abwicklung per App.
Was dagegen spricht: In den meisten Fällen handelt es sich um Nachrangdarlehen. Geht der Projektentwickler pleite, werden zuerst die Banken bedient, und Sie gehen oft leer aus. Seit dem Einbruch der Baubranche 2022 und 2023 sind zahlreiche Projekte in Verzug geraten oder ausgefallen. Die Plattformen müssen Ihre Kenntnisse abfragen, und für Privatanleger gelten Hinweise und Grenzen, die genau auf dieses Risiko aufmerksam machen sollen. Einen Wert im Grundbuch haben Sie nicht.
Für wen es passt: Für einen kleinen, spekulativen Teil des Vermögens, den Sie im schlimmsten Fall verlieren können. Für den Vermögensaufbau oder die Altersvorsorge ist Crowdinvesting nicht geeignet.
Die sechs Wege im Vergleich
↑ zum Inhaltsverzeichnis| Eigentumswohnung | Mehrfamilienhaus | Offener Immobilienfonds | Immobilienaktie / REIT | Immobilien-ETF | Crowdinvesting | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Einstieg ab | ca. 15.000–40.000 € Eigenkapital | ca. 100.000 € Eigenkapital | ab 25 € (Sparplan) | ein Anteil | ab 25 € (Sparplan) | ab 100–500 € |
| Kredithebel | ja | ja | nein | indirekt | indirekt | nein |
| Steuerwirkung der Vermietung | ja | ja | nein | nein | nein | nein |
| Besteuerung der Erträge | persönlicher Steuersatz, Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei | wie Wohnung | Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung | Abgeltungsteuer | Abgeltungsteuer | Abgeltungsteuer |
| Schwankung | gering (nicht täglich bewertet) | gering | gering bis mittel | hoch | hoch | Ausfallrisiko |
| Verfügbarkeit des Geldes | Monate (Verkauf) | Monate | 24 Monate Mindesthaltedauer, 12 Monate Kündigung | täglich | täglich | Laufzeitende |
| Aufwand | mittel (mit Verwaltung gering) | hoch | keiner | keiner | keiner | gering |
| Einfluss auf das Objekt | voll | voll | keiner | keiner | keiner | keiner |
Warum die Direktanlage für viele Angestellte der stärkste Hebel ist
↑ zum InhaltsverzeichnisSchaut man auf die Tabelle, scheinen die indirekten Wege bequemer zu sein. Kein Eigenkapital, keine Bank, keine Mieter. Warum also überhaupt eine eigene Wohnung kaufen?
Die Antwort liegt in zwei Zeilen der Tabelle: Hebel und Steuer. Mit einem ETF-Sparplan von 500 Euro im Monat bauen Sie über 20 Jahre genau das Vermögen auf, das Ihre 500 Euro und deren Rendite ergeben. Mit einer vermieteten Wohnung, für die Sie ebenfalls etwa 500 Euro im Monat zuzahlen, bewegen Sie dagegen einen Kredit von über 280.000 Euro, den zum großen Teil Ihr Mieter abzahlt. Ein Teil Ihrer Zuzahlung kommt außerdem über die Steuer zurück.
Ein Beispiel aus dem Kapitalanlage-Check: Eine Wohnung für 289.000 Euro mit 890 Euro Kaltmiete kostet einen gut verdienenden Angestellten im ersten Jahr rund 530 Euro im Monat nach Steuern. Davon fließen 477 Euro in die Tilgung. Nach 20 Jahren liegt sein Nettovermögen in der Wohnung bei vorsichtigen Annahmen bei rund 239.000 Euro, eingesetzt hat er knapp 160.000 Euro einschließlich Eigenkapital. Dabei ist das eine eher teure Wohnung. In günstigeren Lagen ist die monatliche Zuzahlung deutlich niedriger.
Das heißt nicht, dass der ETF schlechter wäre. Er ist liquider, breiter gestreut und macht keine Arbeit. Die meisten meiner Gesprächspartner haben bereits einen ETF-Sparplan und sollten ihn auch behalten. Die Frage ist nicht entweder oder, sondern was als nächster Baustein fehlt. Für Angestellte mit gutem Einkommen und hoher Steuerlast ist das oft die eigene Wohnung, weil sie zwei Hebel nutzt, die ein Depot nicht bieten kann.
Kapitalanlage-Check
Was kostet Sie diese Wohnung jeden Monat wirklich?
↑ zum InhaltsverzeichnisGeben Sie Kaufpreis, Miete und Wohnfläche ein. Sie sehen in 20 Sekunden Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor, kostenlos und ohne Anmeldung.
Wohnung jetzt durchrechnenIn Immobilien investieren mit wenig Geld: was realistisch ist
↑ zum InhaltsverzeichnisViele fragen, ob sie auch ohne großes Erspartes in Immobilien investieren können. Die ehrliche Antwort hat zwei Teile.
Indirekt geht das ab dem ersten Euro, über Fonds- oder ETF-Sparpläne. Das ist eine vernünftige Möglichkeit, Immobilien ins Vermögen zu holen, aber es ist kein Vermögensaufbau mit Hebel.
Direkt ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich, wenn Ihr Einkommen hoch und sicher ist. Sie ist aber teurer, weil die Bank für die höhere Beleihung höhere Zinsen verlangt, und sie erhöht Ihren monatlichen Eigenaufwand. Seriös ist das nur, wenn Sie trotzdem einen privaten Notgroschen und eine Rücklage für die Wohnung haben. Wer nicht einmal die Kaufnebenkosten aufbringen kann, sollte zuerst Eigenkapital ansparen. Ein bis zwei Jahre Sparen sind besser als eine Finanzierung, die beim ersten Wasserschaden ins Wanken gerät.
So finden Sie heraus, welcher Weg zu Ihnen passt
↑ zum InhaltsverzeichnisBeantworten Sie für sich diese fünf Fragen:
- Wie viel Eigenkapital können Sie einsetzen, ohne Ihren Notgroschen anzutasten? Unter 15.000 Euro spricht vieles dafür, zunächst indirekt zu investieren und weiter anzusparen.
- Wie lange können Sie auf das Geld verzichten? Unter zehn Jahren ist die Direktanlage meist nicht sinnvoll.
- Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz? Je höher, desto mehr spricht für die vermietete Wohnung.
- Wie viel Zeit wollen Sie investieren? Mit guter Verwaltung ist der Aufwand nach dem Kauf gering, vor dem Kauf aber nicht. Rechnen Sie mit einigen Wochen für Auswahl und Prüfung.
- Wie gehen Sie mit Schwankungen um? Wer bei einem Börsenminus von 30 % nervös wird, ist mit Immobilienaktien schlecht bedient.
Wenn Sie nach diesen Fragen bei der eigenen Wohnung landen, ist der nächste Schritt, eine konkrete Wohnung durchzurechnen. Wie Sie dabei vorgehen, ohne sich zu verzetteln, beschreibt der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger.
Eine sinnvolle Aufteilung für Angestellte
↑ zum InhaltsverzeichnisWie könnte eine vernünftige Mischung aussehen? Eine Faustregel, die sich in vielen Gesprächen bewährt hat, besteht aus drei Bausteinen. Zuerst der Notgroschen: drei bis sechs Monatsausgaben auf dem Tagesgeld, sofort verfügbar und für nichts anderes gedacht. Dann der flexible Teil: ein breit gestreuter ETF-Sparplan, den Sie jederzeit anpassen oder auflösen können. Und schließlich der langfristige Teil mit Hebel: eine oder mehrere vermietete Wohnungen, die über 20 Jahre mit dem Geld der Bank und der Miete Vermögen aufbauen.
Wer schon ein Eigenheim hat, sollte die Kapitalanlage möglichst in einer anderen Stadt kaufen als das eigene Haus. So hängt nicht das gesamte Vermögen an einem einzigen regionalen Markt. Offene Fonds, Immobilienaktien und Crowdinvesting sind in diesem Modell keine Pflicht, sondern höchstens eine kleine Beimischung.
Typische Fehler beim Investieren in Immobilien
↑ zum Inhaltsverzeichnis- Hohe Zinsen mit Sicherheit verwechseln. 7 % Zinsen auf ein Nachrangdarlehen sind kein Geschenk, sondern der Preis für ein hohes Ausfallrisiko.
- Das Produkt der Hausbank nehmen, weil es bequem ist. Ein offener Immobilienfonds mit 5 % Ausgabeaufschlag ist nicht automatisch die beste Wahl, nur weil er im Beratungsgespräch angeboten wird.
- Eine Wohnung wegen der Steuer kaufen. Die Steuer verstärkt eine gute Investition, sie rettet keine schlechte.
- Alles auf eine Karte setzen. Wer sein gesamtes Erspartes in die Wohnung steckt, hat für die erste große Reparatur kein Geld mehr.
- Gar nicht anfangen. Wer seit Jahren recherchiert, verliert jedes Jahr Zeit, die ihm bei der Finanzierungslaufzeit fehlt.
Häufige Fragen zum Investieren in Immobilien
↑ zum InhaltsverzeichnisWie kann man am einfachsten in Immobilien investieren?
Am einfachsten sind ein Immobilien-ETF oder ein offener Immobilienfonds per Sparplan. Das geht ab wenigen Euro und ohne Aufwand. Den Kredithebel und die Steuerwirkung einer Vermietung nutzen Sie damit aber nicht.
Ist es sinnvoll, in Immobilien zu investieren?
Für die meisten Menschen ist ein Immobilienanteil im Vermögen sinnvoll, weil er die Abhängigkeit von Aktien und Gehalt verringert. Ob eine eigene Wohnung sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Eigenkapital, Anlagehorizont und Steuersatz ab.
Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren?
Indirekt reichen wenige Euro. Für eine eigene vermietete Wohnung sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland 6 bis 12 % des Kaufpreises, plus einen Puffer von einigen tausend Euro mitbringen.
Was ist besser: ETF oder Immobilie?
Beides erfüllt unterschiedliche Aufgaben. Der ETF ist flexibel, günstig und breit gestreut. Die vermietete Immobilie nutzt Fremdkapital und Steuerwirkung und baut mit dem Geld anderer Vermögen auf. Viele Angestellte fahren mit beidem am besten.
Ist Crowdinvesting in Immobilien sicher?
Nein. Meist handelt es sich um Nachrangdarlehen, bei denen im Fall einer Insolvenz des Projektentwicklers ein Totalverlust möglich ist. Crowdinvesting eignet sich nur für einen kleinen Teil des Vermögens.
Kann ich als Anfänger in Immobilien investieren?
Ja. Wichtig ist, mit einem überschaubaren Objekt zu beginnen, meist einer Eigentumswohnung im Bestand, und jede Wohnung vor dem Kauf durchzurechnen und prüfen zu lassen.
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↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
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