Wenn Sie nach einer Immobilienberatung suchen, haben Sie wahrscheinlich schon einiges hinter sich. Ein Gespräch bei der Hausbank, in dem neben der Finanzierung auch gleich ein Bausparvertrag und ein Fonds auf dem Tisch lagen. Vielleicht einen Zoom-Call nach einer Anzeige „Mit Steuern Vermögen aufbauen“, der nach 20 Minuten zum Verkaufsgespräch für eine Neubauwohnung in einer Stadt wurde, die Sie nicht kannten. Und den Bekannten aus dem Verein, der seit Kurzem „Finanzberater“ ist.
Danach ist das Misstrauen groß, und das zu Recht. Am Ende will jeder etwas verkaufen, so jedenfalls fühlt es sich an. Die Frage ist deshalb nicht, ob Sie einen Berater finden, der nichts verdient. Den gibt es nicht. Die Frage ist, woran Sie einen erkennen, der trotzdem in Ihrem Interesse arbeitet.
Auf dieser Seite erkläre ich, welche Arten von Immobilienberatung es gibt, wie Berater bezahlt werden, woran Sie schlechte Beratung erkennen und was eine Beratung kosten darf. Und ich zeige Ihnen offen, wie ich selbst arbeite und verdiene. Dann können Sie entscheiden, ob das für Sie passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Hinter „Immobilienberatung“ stecken sehr unterschiedliche Leistungen: Kaufberatung gegen Honorar, Maklerleistung, Bankberatung, Vertrieb von Kapitalanlagen.
- Jeder Berater wird bezahlt, entweder von Ihnen (Honorar) oder vom Verkäufer oder Anbieter (Provision). Beides ist legitim, solange es offengelegt wird.
- Gute Beratung erkennen Sie daran, dass mit Ihren echten Zahlen gerechnet wird, das schlechte Szenario auf den Tisch kommt, Sie Zeit für die Entscheidung bekommen und der Berater auch einmal abrät.
- Warnsignale sind Zeitdruck, Steuerersparnis als Hauptargument, unbekannte Lagen ohne Begründung und fehlende Unterlagen.
Welche Arten von Immobilienberatung es gibt
↑ zum InhaltsverzeichnisDer Begriff ist nicht geschützt. Jeder darf sich Immobilienberater nennen. Deshalb lohnt sich ein Blick darauf, wer was anbietet.
| Wer berät | Was er macht | Wie er bezahlt wird | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|---|
| Kaufberater oder Sachverständiger | prüft eine Wohnung, die Sie selbst gefunden haben, begleitet die Besichtigung, bewertet den Preis | Honorar von Ihnen, pauschal oder nach Stunden | Qualifikation, Erfahrung mit vermieteten Wohnungen |
| Makler | vermittelt eine konkrete Wohnung zwischen Verkäufer und Käufer | Provision, bei Wohnungen meist geteilt zwischen Verkäufer und Käufer | Er vertritt beide Seiten, sein Ziel ist der Abschluss |
| Bankberater | finanziert, empfiehlt oft zusätzlich eigene Produkte | Gehalt und Vertriebsziele der Bank | Er berät selten zur Auswahl der Wohnung |
| Vertrieb von Kapitalanlagen | bietet Wohnungen aus dem Angebot bestimmter Bauträger oder Anbieter an, oft mit Finanzierung und Verwaltung aus einer Hand | Provision vom Anbieter | Wie groß ist die Auswahl, wird auch abgeraten, wie hoch ist die Provision |
| Honorar-Finanzberater | betrachtet Ihr gesamtes Vermögen, nicht nur Immobilien | Honorar von Ihnen | Vermittelt meist keine Wohnungen selbst |
Es gibt nicht die eine richtige Form. Wer schon eine konkrete Wohnung im Blick hat und nur eine zweite Meinung braucht, ist beim Kaufberater gut aufgehoben. Wer keine Zeit hat, selbst zu suchen, und sich Auswahl, Finanzierung und Verwaltung abnehmen lassen will, braucht jemanden, der Objekte anbietet. Entscheidend ist in beiden Fällen, dass Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben.
Wie Immobilienberater verdienen und warum das für Sie wichtig ist
↑ zum InhaltsverzeichnisEinen Satz höre ich in Erstgesprächen besonders oft: „Ich weiß nie, wer an mir wie viel verdient.“ Genau das ist das Problem in dieser Branche. Viele Anbieter sprechen über alles, nur nicht über die eigene Bezahlung.
Grundsätzlich gibt es zwei Modelle:
- Honorar: Sie bezahlen den Berater direkt. Er hat kein Interesse daran, dass Sie eine bestimmte Wohnung kaufen. Dafür zahlen Sie auch dann, wenn am Ende kein Kauf zustande kommt.
- Provision: Der Berater wird vom Verkäufer, Bauträger oder Anbieter bezahlt, wenn ein Kauf zustande kommt. Für Sie ist die Beratung zunächst kostenlos. Die Provision steckt im Kaufpreis oder wird vom Verkäufer getragen.
Bei einer Provision gibt es einen natürlichen Interessenkonflikt: Der Berater verdient nur, wenn Sie kaufen. Das heißt nicht, dass jede Provisionsberatung schlecht ist. Es heißt, dass Sie zwei Dinge wissen müssen: wie hoch die Provision ist und ob der Berater bereit ist, Ihnen von einem Kauf abzuraten. Ein Berater, der Ihnen die Höhe nicht nennen will, hat einen Grund dafür.
Fragen Sie außerdem nach den Erlaubnissen. Wer Wohnungen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Wer Immobiliendarlehen vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34i, die Sie im öffentlichen Vermittlerregister überprüfen können. Ein seriöser Berater nennt Ihnen beides ohne Zögern und hat ein vollständiges Impressum.
Transparenz
Wie ich mein Geld verdiene
↑ zum Inhaltsverzeichnis[THOMAS: In zwei bis drei klaren Sätzen die tatsächliche Vergütung offenlegen. Das Wort „unabhängig“ wird bis dahin nicht verwendet.]
Weil eine Provision einen Interessenkonflikt schaffen kann, ist die wichtige Frage: Sagt er auch Nein? Eine Wohnung, die nicht zu Preis, Miete, Unterlagen oder Ihrem Budget passt, wird nicht empfohlen.
Woran Sie schlechte Immobilienberatung erkennen
↑ zum InhaltsverzeichnisDiese Warnsignale sollten Sie ernst nehmen. Eines allein ist noch kein Beweis, mehrere zusammen sind ein klares Zeichen, das Gespräch zu beenden.
- Zeitdruck. „Nur noch zwei Einheiten verfügbar“, „Das Angebot gilt bis Freitag“, „Ich habe noch drei andere Interessenten“. Eine gute Wohnung hält zwei Wochen Prüfung aus.
- Die Steuer ist das Hauptargument. Wenn mehr über Steuerersparnis gesprochen wird als über Lage, Mieter und Preis, ist der Preis meistens zu hoch.
- Keine Rechnung mit Ihren Zahlen. Prospektrechnungen mit einem „Musterkunden“ sind wertlos. Gute Beratung rechnet mit Ihrem Einkommen, Ihrer Steuerklasse, Ihrem Eigenheim.
- Nur das gute Szenario. Wer Ihnen nicht zeigt, was bei Leerstand, höheren Zinsen oder einer Sonderumlage passiert, verschweigt die Hälfte.
- Eine Stadt, die Sie nicht kennen, ohne Begründung. Eine Wohnung in einer fremden Stadt kann sinnvoll sein. Aber dann muss Ihnen jemand erklären, warum diese Stadt und diese Lage, mit Zahlen zu Bevölkerung, Arbeitgebern und Mieten.
- Fehlende oder späte Unterlagen. Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Teilungserklärung, Mietvertrag und Energieausweis gehören vor die Entscheidung, nicht danach.
- Ausweichende Antworten zur Vergütung. Siehe oben.
- Kein einziges Nein. Fragen Sie den Berater, wann er zuletzt jemandem vom Kauf abgeraten hat und warum. Wenn ihm nichts einfällt, wissen Sie Bescheid.
- Versprechen, die zu gut klingen. „Finanzielle Freiheit in wenigen Jahren“, „Die Wohnung kostet Sie keinen Cent“, „Garantierte Rendite“. Bei 4 % Zins trägt sich kaum eine Wohnung sofort komplett selbst. Wer etwas anderes behauptet, rechnet nicht ehrlich.
Woran Sie gute Immobilienberatung erkennen
↑ zum InhaltsverzeichnisGute Beratung fühlt sich anders an. Sie verlassen das Gespräch nicht mit einem Vertrag, sondern mit Klarheit.
- Erst Ihre Situation, dann die Wohnung. Am Anfang stehen Fragen zu Einkommen, Ausgaben, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan und Zielen. Eine Wohnung wird erst gezeigt, wenn klar ist, was zu Ihnen passt.
- Eine nachvollziehbare Rechnung. Sie bekommen Cashflow vor und nach Steuern, Vermögensentwicklung und Belastungstest so erklärt, dass Sie jede Zahl verstehen und mitnehmen können.
- Klare Prüfkriterien. Der Berater kann Ihnen sagen, nach welchen Kriterien er Wohnungen auswählt und welche er ablehnt.
- Zeit für die Entscheidung. Sie dürfen das mit Ihrer Partnerin besprechen, einen Steuerberater fragen und eine Nacht darüber schlafen. Der Berater schlägt das sogar selbst vor.
- Erreichbarkeit nach dem Kauf. Die Beratung endet nicht beim Notar. Fragen zur Verwaltung, zur ersten Steuererklärung mit Vermietung oder zur zweiten Wohnung werden auch danach beantwortet.
- Echte Referenzen. Kundinnen und Kunden mit Namen und Gesicht, die bereit sind, über ihre Erfahrung zu sprechen.
Fragen, die Sie im Erstgespräch stellen sollten
↑ zum InhaltsverzeichnisNehmen Sie diese Liste ins Gespräch mit, egal mit wem Sie sprechen:
- Wie werden Sie bezahlt, und wie hoch ist Ihre Vergütung bei dieser Wohnung?
- Welche Erlaubnisse haben Sie?
- Wie viele Anbieter oder Objekte haben Sie im Angebot? Bieten Sie auch Bestandswohnungen an oder nur Neubau?
- Wann haben Sie zuletzt jemandem vom Kauf abgeraten und warum?
- Können Sie mir die Rechnung für meine Situation schriftlich mitgeben?
- Was passiert in Ihrer Rechnung bei drei Monaten Leerstand und bei 2 Prozentpunkten höherem Zins nach der Zinsbindung?
- Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bekomme ich vor dem Kauf?
- Wer verwaltet die Wohnung nach dem Kauf, und was kostet das?
- Darf ich mit Kunden sprechen, die bei Ihnen gekauft haben?
Ein seriöser Berater freut sich über diese Fragen. Wer bei der Hälfte davon ausweicht, hat sie Ihnen gerade beantwortet.
Was kostet eine Immobilienberatung?
↑ zum InhaltsverzeichnisDie Kosten hängen von der Art der Beratung ab:
- Kaufberatung oder Begleitung durch einen Sachverständigen: Für eine Besichtigung mit Einschätzung des Zustands und eine kurze Bewertung rechnen Sie meist mit einigen hundert Euro. Ein ausführliches Wertgutachten kostet deutlich mehr, häufig vierstellig.
- Honorarberatung nach Stunden: Stundensätze liegen meist zwischen etwa 100 und 250 Euro. Für eine gründliche Kapitalanlageberatung mit Rechnung und Unterlagenprüfung sind einige Stunden realistisch.
- Beratung auf Provisionsbasis: Für Sie zunächst kostenlos. Die Vergütung zahlt der Verkäufer oder Anbieter, sie ist im Preis kalkuliert. Deshalb ist der Preisvergleich mit ähnlichen Wohnungen hier besonders wichtig.
- Bankberatung: kostenlos, aber auf die Finanzierung und die Produkte der Bank beschränkt.
Teuer ist am Ende nicht die Beratung, sondern der Fehlkauf. Eine Wohnung, die 20.000 Euro zu teuer eingekauft wurde, kostet Sie über die Jahre ein Vielfaches jeder Beraterrechnung.
So arbeite ich: Immobilienberatung bei Thomas Braun
↑ zum InhaltsverzeichnisIch begleite Angestellte, die gut verdienen, mit einer vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen wollen und keine zweite Baustelle neben Job und Familie suchen. Die Beratung läuft online, mit Kamera und geteiltem Bildschirm. Das heißt nicht anonym: Sie haben immer denselben Ansprechpartner, und wir gehen jede Zahl gemeinsam durch, abends nach Feierabend, ohne Anfahrt und gern zu zweit vom Sofa aus.
Schritt 1 – Erstgespräch (kostenlos, ca. 45 Minuten). Wir schauen auf Ihre Ausgangslage: Einkommen, Ausgaben, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie grundsätzlich sinnvoll ist und welcher monatliche Eigenaufwand für Sie tragbar wäre. Wenn es nicht passt, sage ich Ihnen das.
Schritt 2 – Ihre persönliche Rechnung. Sie bekommen eine Auswertung für Ihre Situation mit Cashflow vor und nach Steuern, Vermögensentwicklung über 10 und 20 Jahre und Belastungstest. Diese Rechnung können Sie Ihrer Partnerin oder Ihrem Steuerberater zeigen. Wie sie aufgebaut ist, können Sie vorab selbst im Kapitalanlage-Check ausprobieren, und welche Zahlen dabei wirklich zählen, erklärt der Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.
Schritt 3 – Objektprüfung. [THOMAS: beschreiben, woher die Objekte kommen, z. B. „Ich zeige Ihnen Wohnungen aus dem Angebot meiner Partner, die ich vorher nach festen Kriterien geprüft habe. Sie können mir auch Wohnungen schicken, die Sie selbst gefunden haben."] Zu jeder Wohnung bekommen Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, eine Einschätzung der Lage und die Rechnung mit Ihren Zahlen. Und ich zeige Ihnen auch Wohnungen, von denen ich abrate, damit Sie sehen, wie ich prüfe.
Schritt 4 – Finanzierung und Kauf. [THOMAS: beschreiben, ob er Finanzierungen selbst vermittelt oder mit Partnern arbeitet.] Wir bereiten die Unterlagen für die Bank vor, vergleichen Angebote und gehen den Kaufvertragsentwurf gemeinsam durch, bevor Sie zum Notar gehen.
Schritt 5 – Nach dem Kauf. Die Wohnung geht an eine Mietverwaltung, die sich um Mieter, Abrechnungen und Reparaturen kümmert. Sie bekommen die Ergebnisse, nicht die Arbeit. Und wenn Sie über Wohnung Nummer zwei nachdenken, schauen wir uns an, wann das sinnvoll ist.
Erstgespräch
Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?
↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
Erstgespräch vereinbarenSo bereiten Sie sich auf ein Erstgespräch vor
↑ zum InhaltsverzeichnisJe besser Sie vorbereitet sind, desto mehr bringt Ihnen das Gespräch, egal bei wem. Sie müssen dafür keine Ordner anlegen. Es reicht, wenn Sie diese Punkte grob beantworten können:
- Einkommen: Wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen im Haushalt, und welche Steuerklassen haben Sie? Die letzte Gehaltsabrechnung genügt.
- Ausgaben: Was geht jeden Monat fest vom Konto? Rate fürs Eigenheim, Versicherungen, Auto, Kinderbetreuung, Sparpläne.
- Eigenheim: Wie hoch ist die Restschuld, wann endet die Zinsbindung, zu welchem Zins?
- Vermögen: Tagesgeld, Depot, Bausparverträge, Lebensversicherungen. Was davon ist Notgroschen, was könnte in eine Wohnung fließen?
- Zeitplan: Wann möchten Sie anfangen? Gibt es Ereignisse, die den Plan beeinflussen, etwa ein Studium der Kinder, eine Auszeit, eine Anschlussfinanzierung?
- Ihre Grenze: Welchen Betrag im Monat könnten Sie dauerhaft für eine Kapitalanlage einplanen, ohne dass es eng wird?
Wenn Sie in einer Partnerschaft leben, besprechen Sie diese Punkte vorher kurz gemeinsam, oder noch besser: Kommen Sie zu zweit ins Gespräch. Die Fragen der vorsichtigeren Person sind meist die wichtigsten. Sie gehören auf den Tisch, bevor eine Wohnung im Raum steht, nicht danach.
Was nach dem Erstgespräch passiert – und was nicht
↑ zum InhaltsverzeichnisViele haben Sorge, dass nach einem Beratungsgespräch das Telefon nicht mehr stillsteht. Deshalb hier klar, was bei mir passiert: Sie bekommen nach dem Gespräch eine kurze Zusammenfassung per E-Mail mit den wichtigsten Zahlen und meiner Einschätzung. Wenn Sie weitermachen wollen, melden Sie sich. Wenn nicht, ist das in Ordnung.
Was nicht passiert: Ihre Daten werden nicht an andere Vermittler weitergegeben, es gibt keine Anrufserien und keine „nur noch heute“-Angebote. [THOMAS: bitte bestätigen, dass das zutrifft und mit dem Datenschutz und dem E-Mail-Tool übereinstimmt.] Eine Kapitalanlage ist eine Entscheidung für 20 Jahre. Die trifft man nicht unter Druck, und ein Berater, der Druck macht, sagt Ihnen damit mehr über sich als über die Wohnung.
Für wen meine Beratung nicht passt
↑ zum InhaltsverzeichnisDamit Sie keine Zeit verlieren, hier ehrlich, wann ich Ihnen nicht weiterhelfen kann:
- Sie suchen eine Wohnung zum Selbstbewohnen.
- Ihr Haushaltsnettoeinkommen liegt unter etwa 3.000 Euro, oder Sie haben keinerlei Rücklagen. Dann ist es meist besser, zuerst einen Puffer aufzubauen. Gern schicke ich Ihnen dafür Informationen, aber kein Kaufangebot.
- Sie erwarten schnelle Gewinne oder wollen in wenigen Jahren wieder verkaufen.
- Sie suchen Steuerberatung. Die darf ich nicht leisten. Ich rechne die Steuerwirkung als Modell vor, die verbindliche Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater.
Warum Online-Beratung oft besser funktioniert als ein Termin vor Ort
↑ zum Inhaltsverzeichnis„Online-Beratung? Ich will doch jemanden sehen.“ Dieser Einwand ist berechtigt, denn Vertrauen entsteht über die Person. Gerade deshalb ist ein Gespräch per Video mit eingeschalteter Kamera kein Nachteil, sondern oft ein Vorteil gegenüber dem klassischen Termin in der Filiale.
Sie sparen die Anfahrt und können das Gespräch abends führen, wenn die Kinder im Bett sind. Ihre Partnerin oder Ihr Partner kann ohne Aufwand dabei sein. Rechnungen, Grundrisse, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Karte der Lage sehen Sie am geteilten Bildschirm gemeinsam, statt über einen Tisch hinweg auf ein Blatt zu schielen. Und alle Unterlagen landen hinterher digital bei Ihnen, sodass Sie in Ruhe nachrechnen können.
Wichtig ist nur, dass es immer dieselbe Person ist, mit der Sie sprechen, und dass Sie sie auch zwischen den Terminen erreichen. Eine Wohnung sollten Sie trotzdem vor dem Kauf einmal selbst anschauen, oder sich zumindest von jemandem vor Ort zeigen lassen, dem Sie vertrauen.
Häufige Fragen zur Immobilienberatung
↑ zum InhaltsverzeichnisWas macht ein Immobilienberater?
Ein Immobilienberater unterstützt beim Kauf, Verkauf oder bei der Finanzierung einer Immobilie. Bei Kapitalanlagen geht es meist um die Auswahl einer passenden Wohnung, die Rechnung zu Cashflow und Steuerwirkung, die Prüfung der Unterlagen und die Vorbereitung der Finanzierung.
Was kostet eine Immobilienberatung?
Eine Kaufberatung durch einen Sachverständigen kostet meist einige hundert Euro, Honorarberater verlangen etwa 100 bis 250 Euro pro Stunde. Beratung auf Provisionsbasis ist für Käufer zunächst kostenlos, weil der Verkäufer oder Anbieter die Vergütung trägt.
Woran erkenne ich einen guten Immobilienberater?
Ein guter Berater legt seine Vergütung offen, rechnet mit Ihren echten Zahlen, zeigt auch das schlechte Szenario, gibt Ihnen Zeit für die Entscheidung und rät auch einmal ab. Außerdem hat er die nötigen Erlaubnisse und ein vollständiges Impressum.
Ist eine kostenlose Immobilienberatung seriös?
Sie kann seriös sein, wenn offen gesagt wird, wer den Berater bezahlt und wie hoch die Vergütung ist. Kostenlos heißt in der Regel, dass der Berater bei einem Kauf eine Provision erhält. Das sollten Sie wissen und den Preis der Wohnung entsprechend kritisch vergleichen.
Brauche ich für eine Kapitalanlage überhaupt einen Berater?
Nein, Sie können alles selbst machen. Viele Angestellte schaffen aber den Schritt von der Recherche zur Entscheidung nicht allein, oder sie können eine konkrete Wohnung nicht sicher beurteilen. Dann kann eine Begleitung teure Fehler vermeiden.
Funktioniert Immobilienberatung auch online?
Ja. Rechnungen, Unterlagen und Grundrisse lassen sich am geteilten Bildschirm sogar besser gemeinsam durchgehen als am Küchentisch. Wichtig ist, dass Sie immer mit derselben Person sprechen und die Kamera an ist.
Erstgespräch
Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?
↑ zum InhaltsverzeichnisIm kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.
Erstgespräch vereinbaren