Mietrendite berechnen – und sehen, was die Wohnung Sie wirklich kostet

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Sie steht in fast jedem Exposé und eignet sich für den schnellen Vergleich.
• Die Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die Sie selbst tragen, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazu. Sie liegt meist 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter der Bruttorendite.
• Für Ihre Entscheidung wichtiger als jede Rendite ist der Cashflow nach Steuern: der Betrag in Euro, den Sie jeden Monat zuzahlen oder übrig haben.
• Eine „gute“ Mietrendite gibt es nicht pauschal. Sie hängt von der Lage ab: In sehr gefragten Städten sind 3 % netto vertretbar, in schwächeren Lagen sollten es deutlich mehr sein.

Warum Sie mehr brauchen als die Mietrendite aus dem Exposé

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Wer eine Wohnung als Kapitalanlage sucht, bekommt in fast jedem Exposé eine Zahl präsentiert: die Rendite. „4,2 % Mietrendite“ steht da, manchmal fett gedruckt. Die Zahl stimmt meistens, sie ist nur nicht besonders aussagekräftig. Sie lässt alles weg, was die Wohnung tatsächlich kostet: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, das Hausgeld, das Sie nicht an den Mieter weitergeben dürfen, eine Rücklage für Reparaturen, den Monat, in dem die Wohnung leer steht. Und sie sagt nichts darüber, was die Wohnung Sie mit Kredit jeden Monat kostet.

Deshalb rechnet der Kapitalanlage-Check oben auf dieser Seite in drei Stufen: zuerst die einfache Bruttorendite, dann die Nettorendite mit allen Kosten und schließlich den Cashflow vor und nach Steuern mit Ihrer Finanzierung und Ihrem Steuersatz. Auf dieser Seite erkläre ich Ihnen, was hinter jeder Zahl steckt, damit Sie das Ergebnis richtig lesen und auch ein Exposé ohne Rechner einschätzen können.

Wenn Sie zunächst den großen Überblick suchen, was eine vermietete Wohnung als Geldanlage leisten kann, lesen Sie den Leitfaden Immobilien als Kapitalanlage.

So rechnet der Rechner: die Formeln in einfachen Worten

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Bruttomietrendite

Bruttomietrendite = (monatliche Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis × 100

Die Bruttomietrendite setzt die Miete eines Jahres ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Nebenkosten, laufende Kosten und Finanzierung bleiben außen vor. Sie ist ein Schnelltest: Liegt schon die Bruttorendite sehr niedrig, wird die Nettorendite nicht besser.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ (monatliche Kaltmiete × 12)

Der Faktor ist die Kehrseite der Bruttorendite und sagt, wie viele Jahresmieten Sie für die Wohnung bezahlen. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttorendite von 4 %, ein Faktor von 20 einer Bruttorendite von 5 %. Viele Profis denken lieber in Faktoren, weil man sie gut zwischen Städten vergleichen kann.

Nettomietrendite

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfallwagnis) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Hier kommen zwei Korrekturen ins Spiel. Oben im Bruch ziehen Sie die Kosten ab, die bei Ihnen hängen bleiben: den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds (vor allem Verwaltung und Zuführung zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft) und einen Puffer für Leerstand und Mietausfall. Unten im Bruch rechnen Sie zum Kaufpreis die Kaufnebenkosten hinzu, weil auch dieses Geld investiert ist.

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Maklerprovision

Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab und liegt 2026 zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Für Notar und Grundbuch rechnet der Rechner mit 2 %, für den Makler standardmäßig mit 3,57 %. Ist die Wohnung provisionsfrei, setzen Sie den Wert auf null.

Cashflow vor Steuern

Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − Zinsen − Tilgung − nicht umlagefähige Kosten − eigene Rücklage − Mietausfallwagnis

Das ist der Betrag, der jeden Monat auf Ihrem Konto ankommt oder fehlt, bevor die Steuer ins Spiel kommt. Zinsen und Tilgung ergeben sich aus Ihrem Darlehen: Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.

Cashflow nach Steuern

Cashflow nach Steuern = Cashflow vor Steuern + Steuerersparnis pro Jahr ÷ 12

Die Steuerersparnis entsteht, wenn die Wohnung rechnerisch einen Verlust macht: Mieteinnahmen minus Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten. Dieser Verlust senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Der Rechner ermittelt die Ersparnis genau nach dem aktuellen Einkommensteuertarif, einschließlich Solidaritätszuschlag und, wenn gewählt, Kirchensteuer. Die Tilgung ist dabei nicht absetzbar. Das zeigt der Rechner bewusst, weil viele das anders erwartet hätten.

Brutto und netto: der Unterschied an einem Beispiel

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Nehmen wir eine Wohnung, wie sie auf jedem Portal stehen könnte: 64 Quadratmeter in einer bayerischen Großstadt, Kaufpreis 289.000 Euro, vermietet für 890 Euro kalt. Das Hausgeld beträgt 280 Euro, davon sind laut Jahresabrechnung 84 Euro nicht umlagefähig.

Schritt 1 – Bruttomietrendite: 890 × 12 = 10.680 Euro Jahreskaltmiete. 10.680 ÷ 289.000 × 100 = 3,70 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,1.

Schritt 2 – Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 % = 10.115 Euro. Notar und Grundbuch 2 % = 5.780 Euro. Makler 3,57 % = 10.317 Euro. Zusammen 26.212 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt damit 315.212 Euro.

Schritt 3 – Kosten, die bei Ihnen bleiben: Nicht umlagefähiges Hausgeld: 84 × 12 = 1.008 Euro. Mietausfallwagnis 2 % der Jahresmiete: 214 Euro.

Schritt 4 – Nettomietrendite: (10.680 − 1.008 − 214) ÷ 315.212 × 100 = 3,00 %.

Aus 3,7 % brutto werden 3,0 % netto. Das ist kein ungewöhnlicher Abstand, eher der Normalfall. Läge dieselbe Wohnung in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer, wäre die Nettorendite noch etwas niedriger, weil die Nebenkosten höher sind.

Welche Mietrendite ist gut?

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Diese Frage wird oft mit einer festen Zahl beantwortet: „Unter 5 % lohnt sich nicht.“ So einfach ist es nicht. Die Mietrendite ist immer auch ein Preis für Sicherheit. In Städten, in denen viele Menschen eine Wohnung suchen, sind die Kaufpreise hoch und die Renditen niedrig. In Regionen, aus denen Menschen wegziehen, sind die Kaufpreise niedrig und die Renditen hoch, aber das Risiko von Leerstand und Wertverlust ist größer.

Eine grobe Orientierung für die Nettomietrendite:

Viel wichtiger als die Rendite selbst ist die Frage, ob sie zur Lage passt. Eine Nettorendite von 3 % in einer Stadt, in der Mieter Schlange stehen, kann die solidere Anlage sein als 6 % in einer Kleinstadt, in der jede zehnte Wohnung leer steht.

Ein zweiter Prüfpunkt ist die Miete selbst. Liegt die aktuelle Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel, ist die Rendite auf dem Papier hoch, aber womöglich nicht von Dauer. Zieht der Mieter aus, bekommen Sie diese Miete vielleicht nicht wieder, und in Gebieten mit Mietpreisbremse dürfen Sie sie bei einer Neuvermietung oft gar nicht mehr verlangen. Rechnen Sie deshalb im Zweifel mit der Miete, die Sie auch beim nächsten Mieter sicher bekommen.

Warum der Cashflow nach Steuern wichtiger ist als die Rendite

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Mit der Rendite können Sie Wohnungen miteinander vergleichen. Ob Sie eine bestimmte Wohnung kaufen sollten, sagt sie Ihnen aber nicht. Dafür brauchen Sie eine Zahl, die Sie fühlen können: Was kostet mich diese Wohnung jeden Monat?

Rechnen wir das Beispiel weiter. Der Käufer bringt 10 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein (28.900 Euro) und finanziert den Rest, also 286.312 Euro, mit 4,1 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Das entspricht dem Zinsniveau Ende Oktober 2026 bei zehn Jahren Zinsbindung. Er ist zusammen mit seiner Frau veranlagt, das gemeinsame zu versteuernde Einkommen liegt bei 95.000 Euro.

Die Steuerersparnis kommt so zustande: 10.680 Euro Miete stehen 11.739 Euro Zinsen, 4.728 Euro Abschreibung (2 % auf den Gebäudeanteil von 75 % der Gesamtinvestition) und 1.008 Euro nicht umlagefähigen Kosten gegenüber. Das ergibt einen rechnerischen Verlust von 6.795 Euro. Er senkt die Einkommensteuer des Paares um 2.288 Euro im Jahr.

Jetzt kommt der entscheidende Blick: Von den 530 Euro, die der Käufer monatlich zuzahlt, fließen 477 Euro in die Tilgung. Dieses Geld ist nicht weg, es wird zu seinem Vermögen. Die echten laufenden Kosten liegen im ersten Jahr bei gut 50 Euro im Monat. Die Frage ist also nicht „Lohnt sich das?“, sondern „Können wir 530 Euro im Monat dauerhaft und auch in schlechten Zeiten zur Seite legen?“.

Genau diese Rechnung bekommen Sie im Kapitalanlage-Check für Ihre eigene Wohnung, mit Ihrem Einkommen und Ihrer Finanzierung. Zusätzlich sehen Sie einen Balken, der zeigt, wohin jeder Euro der Miete fließt, und eine Linie, die Ihr Vermögen in dieser Wohnung über 20 Jahre darstellt.

Was das Ergebnis über verschiedene Wohnungen verrät

Zum Vergleich drei Wohnungen mit denselben Annahmen zur Finanzierung und zum Einkommen:

Je niedriger der Faktor, desto geringer die monatliche Zuzahlung. Das ist der Grund, warum viele Kapitalanleger aus teuren Regionen in Städten kaufen, in denen sie nicht selbst wohnen. Welche Variante zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Budget und Ihrer Einschätzung der Lage ab.

Der Belastungstest: Was Sie vor dem Kauf durchspielen sollten

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Eine Rechnung, die nur im besten Fall aufgeht, ist keine gute Rechnung. Deshalb gehört zu jedem Kauf ein Belastungstest. Der Kapitalanlage-Check rechnet vier Szenarien automatisch durch und zeigt Ihnen jeweils, wie viel Sie dann monatlich mehr zahlen würden:

1. Drei Monate Leerstand im Jahr. Im Beispiel fehlen 2.670 Euro Miete, dazu kommen die Nebenkosten der leeren Wohnung. Umgerechnet sind das rund 270 Euro im Monat zusätzlich.
2. Zins nach der Zinsbindung 2 Prozentpunkte höher. Bei einer Restschuld von rund 217.000 Euro nach zehn Jahren steigen die Zinsen um gut 360 Euro im Monat. Weil Zinsen absetzbar sind, bleiben nach Steuern rund 240 Euro.
3. Sonderumlage von 5.000 Euro im dritten Jahr. Wer eine Rücklage hat, zahlt sie daraus. Sonst muss sie aus dem laufenden Budget kommen.
4. Die Miete bleibt zehn Jahre gleich. Statt rund 1.016 Euro im zehnten Jahr bekommen Sie weiter 890 Euro, also gut 125 Euro im Monat weniger als geplant.

Jedes Szenario endet mit derselben Frage: Passt das in Ihr Budget? Wenn Sie zwei dieser Szenarien gleichzeitig tragen können, ohne in Schwierigkeiten zu geraten, ist die Wohnung für Sie tragfähig. Wenn schon eines davon Sie in die roten Zahlen bringt, sollten Sie die Finger davon lassen oder die Finanzierung anders aufsetzen, zum Beispiel mit mehr Eigenkapital oder niedrigerer Anfangstilgung.

Die Ampel: So lesen Sie Ihr Ergebnis

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Am Ende fasst der Rechner alles in einer Ampel zusammen. Grundlage ist der Eigenaufwand nach Steuern im Verhältnis zu Ihrem Haushaltsnetto und das Ergebnis des Belastungstests.

• Grün: Der Eigenaufwand liegt unter 5 % Ihres Nettoeinkommens, und der Belastungstest ist bestanden. Die Wohnung sieht tragfähig aus. Lassen Sie sie trotzdem prüfen, bevor Sie unterschreiben.
• Gelb: Der Eigenaufwand liegt zwischen 5 und 12 %, oder ein Szenario im Belastungstest ist kritisch. Es kann gehen, aber mit Risiko. Genau hier lohnt sich ein zweiter Blick.
• Rot: Der Eigenaufwand liegt über 12 %, oder zwei Szenarien sind kritisch. Diese Wohnung trägt sich für Sie nicht. Das ist kein Grund aufzugeben, nur ein Grund, diese Wohnung nicht zu kaufen.

Im Beispiel landet der Käufer mit einem Haushaltsnetto von 5.850 Euro und 530 Euro Eigenaufwand bei gut 9 %, also bei Gelb.

Eigenkapitalrendite: Wie Ihr eingesetztes Geld arbeitet

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Neben Brutto- und Nettomietrendite taucht in vielen Rechnern eine dritte Zahl auf: die Eigenkapitalrendite. Sie beantwortet eine andere Frage, nämlich wie sich das Geld verzinst, das Sie selbst in die Wohnung stecken. Weil Sie den größten Teil des Kaufpreises mit einem Kredit bezahlen, wirken Mieteinnahmen, Tilgung und Wertentwicklung auf eine viel größere Summe als Ihr eigenes Geld. Das nennt man Hebel.

Im Beispiel setzt der Käufer 28.900 Euro Eigenkapital ein und zahlt über 20 Jahre insgesamt rund 131.000 Euro zu. Nach 20 Jahren gehört ihm, bei vorsichtigen 1 % Wertsteigerung und 1,5 % Mietsteigerung pro Jahr, eine Wohnung im Wert von rund 353.000 Euro, auf der noch rund 114.000 Euro Restschuld liegen. Sein Nettovermögen in der Wohnung beträgt also knapp 239.000 Euro, gut 79.000 Euro mehr, als er insgesamt hineingesteckt hat.

Der Hebel wirkt allerdings in beide Richtungen. Fallen die Preise oder bleibt die Wohnung länger leer, trifft das Ihr Eigenkapital ebenso verstärkt. Deshalb ist die Eigenkapitalrendite eine gute Zahl, um zu verstehen, warum Immobilien mit Kredit Vermögen aufbauen können. Für die Kaufentscheidung ist sie weniger geeignet als der Cashflow, weil sie stark von der angenommenen Wertsteigerung abhängt, und die kennt niemand im Voraus. Wie sich aus diesem Hebel über mehrere Wohnungen ein Plan bis zur Rente entwickeln lässt, beschreibt der Ratgeber Vermögensaufbau mit Immobilien.

Fünf typische Fehler beim Berechnen der Rendite

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1. Mit der Warmmiete rechnen. Nebenkosten, die der Mieter zahlt, sind keine Einnahme für Sie. Rechnen Sie immer mit der Kaltmiete.
2. Die Kaufnebenkosten vergessen. Bei 289.000 Euro Kaufpreis sind das schnell über 26.000 Euro, die zur Investition gehören.
3. Das komplette Hausgeld abziehen. Der umlagefähige Teil gehört nicht in Ihre Kosten. Wer das ganze Hausgeld abzieht, rechnet die Wohnung schlechter, als sie ist.
4. Die eigene Rücklage weglassen. Die Rücklage der Gemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum. Für Bad, Küche, Boden und Fenster in Ihrer Wohnung brauchen Sie eine eigene.
5. Die Tilgung als Kosten betrachten. Die Tilgung belastet Ihr Konto, aber sie ist Vermögensaufbau. Wer das nicht trennt, hält jede finanzierte Wohnung für ein Verlustgeschäft.

Was der Rechner nicht kann

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Der Kapitalanlage-Check ist ein Rechenmodell. Er ersetzt weder eine Steuerberatung noch die Prüfung der konkreten Wohnung. Er weiß nicht, ob in den Protokollen der Eigentümerversammlung eine Dachsanierung steht, ob die Miete über dem Mietspiegel liegt oder ob die Lage in zehn Jahren noch gefragt ist. Er zeigt Ihnen, ob die Zahlen grundsätzlich aufgehen. Ob die Wohnung hält, was die Zahlen versprechen, klärt erst die Prüfung. Welche Unterlagen Sie dafür brauchen, zeigt der Fehlervermeider-Check.

Fehlervermeider-Check

Die 9 teuersten Fehler beim Kauf einer Anlagewohnung

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Eine Checkliste für Exposé, Besichtigung und WEG-Unterlagen. Zum Ausdrucken und Abhaken, damit Sie bei der nächsten Wohnung wissen, worauf Sie achten müssen.

Checkliste kostenlos anfordern →

Häufige Fragen zur Mietrendite

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Wie berechne ich die Mietrendite einer Wohnung?

Teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis und nehmen Sie das Ergebnis mal 100. Das ist die Bruttomietrendite. Für die Nettomietrendite ziehen Sie vorher die nicht umlagefähigen Kosten und ein Mietausfallwagnis von der Miete ab und rechnen die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis dazu.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Kaltmiete. Die Nettomietrendite bezieht zusätzlich Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall ein und ist deshalb aussagekräftiger. Meist liegt sie 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter der Bruttorendite.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 % brutto, Faktor 20 entspricht 5 % brutto.

Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?

Nein. Absetzbar sind Zinsen, die Abschreibung auf das Gebäude und die Kosten der Vermietung. Die Tilgung ist Vermögensaufbau und mindert die Steuer nicht.

Welche Kosten zahlt der Mieter?

Der Mieter zahlt die umlagefähigen Betriebskosten, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Heizung, Hausmeister, Reinigung und Gebäudeversicherung, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten, Rücklagen und Reparaturen tragen Sie als Eigentümer.

Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?

Ziehen Sie von der monatlichen Kaltmiete Zinsen, Tilgung, nicht umlagefähige Kosten, Ihre Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis ab. Das ist der Cashflow vor Steuern. Rechnen Sie dann die monatliche Steuerersparnis hinzu, erhalten Sie den Cashflow nach Steuern.

Ist der Rechner wirklich kostenlos?

Ja. Bruttomietrendite, Kaufpreisfaktor, Kaufnebenkosten und Nettomietrendite sehen Sie ohne Anmeldung. Für die persönliche Auswertung mit Cashflow nach Steuern, Belastungstest und PDF-Report geben Sie Ihren Vornamen und Ihre E-Mail-Adresse an. Ihre Daten werden nicht an andere Anbieter verkauft oder weitergegeben. [THOMAS: bitte bestätigen, dass das so zutrifft]

Erstgespräch

Sie haben eine Wohnung im Blick oder wollen erst wissen, ob das überhaupt zu Ihnen passt?

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Im kostenlosen Erstgespräch (45 Minuten, online, Kamera an) schauen wir auf Ihre Zahlen: Einkommen, Eigenheim, Rücklagen, Zeitplan. Am Ende wissen Sie, ob eine Kapitalanlage für Sie sinnvoll ist – und wenn nicht, sage ich Ihnen das auch.

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TB

Ihr Ansprechpartner

Thomas Braun

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[THOMAS: Berufsbezeichnung, Erlaubnis und echtes Porträt vor Livegang ergänzen.]

Ich begleite Angestellte, die mit vermieteten Wohnungen Vermögen aufbauen wollen, ohne sich eine zweite Baustelle ans Bein zu binden. Mein Grundsatz: erst rechnen, dann entscheiden.

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